房地產2-06買「自住房」要知道的事04：買房的33原則(2016年版)

(寫在前面：原本的文章，寫於2011年，在「無名小站」上發表。由於無名小站已關閉，所以將舊文章整理，重新編排)

本文介紹，買自住房，跟銀行申請房貸時，要遵守的「33原則」。

一般上班族要買房子，很少聽過有人能夠100%支付現金的。通常都是自己準備一小部分的錢，稱為「自備款」或者「頭期款」。然後其他的金額跟銀行申請房屋抵押貸款。

比如，你買了一間600萬的房子，自己支付200萬，不足的400萬跟銀行借錢。銀行先把400萬支付給賣房子給你的建商，或前一任屋主，但同時你的這間房子要當成抵押品(擔保品)，設定抵押權給銀行，然後按月攤還本金與利息。直到房貸本、息都還清之後，銀行才會解除這間房子的抵押權。

(常見的房貸，通常是20年期，也就是在20年內分期攤還。也有的是15年或者30年，看銀行與貸款人怎麼約定。)

假如你還不出錢來，銀行依法可以擁有抵押品的所有權，把這間房子拿去拍賣，以償還當初借你的本金。這就是「法拍屋」的由來。

當然，如果你按期繳納本金及利息，房子並不會被銀行法拍，不必擔心。

那麼，申請房貸的金額與比例，應該多少比較合適呢？建議可以參考以下原則。

房貸的33原則

原則1：至少30%自備款。

自備款出得越多，將來每個月要繳的房貸就越少。

比如，總價1,000萬的房子，假如準備20%的自備款，也就是200萬(1000*20%=200)，那就要貸款80%，也就是800萬。800萬的本金，以現行房貸利率約2%多的情況，20年的房貸，每個月大約要繳4萬元。

如果準備40%的自備款呢？那就只要貸款60%，也就是600萬。600萬的本金，以現行房貸利率約2%多的情況，20年的房貸，每個月大約要繳3萬元。

對一般雙薪上班族家庭來說，每個月多支出一萬元，是很沉重的負擔。要知道，這不是只繳一年、兩年，是要持續繳二十年哦。

如果這二十年中間，夫妻某一人，突然失業了，請問：少了一份薪水的家庭，房貸要不要每個月按時繳？三餐要不要吃？水電費、瓦斯費，要不要持續支出呢？

「開銷」是持續每個月都要支付，但你的「收入」卻不見得那麼穩定。

千萬不要「高估」自己的收入穩定度。繳不出房貸的最慘下場，很可能是房子被銀行收回，成為法拍屋。

每個淪為法拍屋的貸款戶，一開始也都覺得，自己會每個月按時繳款，一定可以還清20年的房貸。

因此，建議至少自備款要有30%，也就是頂多貸款70%就好，這樣將來的房貸負擔會比較輕。以上述總價1,000萬的例子，應該至少自備300萬元(1000*30%=300萬)。

部分銀行針對特定對象，有時會有特別的房貸專案，提供很高成數的房貸，能夠申請貸款到房屋總價的八成(80%)，甚至九成(90%)的。比如，在上市櫃公司任職滿5年的員工；或者高所得的醫師、律師、會計師；或者收入穩定的軍公教等。

即使你符合條件，還是建議不要貸那麼高成數。因為前面的自備款付得越少，將來每個月要繳的房貸就越多。你打算要先樂「後苦」，還是先苦「後樂」呢？

如果是我，我會選擇後者。

原則2：月繳「本金加利息」，佔家庭月收入30%內。

比如，夫妻合計月薪6萬元，每月要支付的房貸金額，不應超過1萬8千元(60,000*30%=18,000)。

理由是，如此一來，這對夫妻還有70%的月收入，也就是4萬2千元(60,000*70%=42,000)，可以自由運用，維持一定的生活品質。

具體來講，這4萬2千元可以分配到以下項目：儲蓄、投資、生活必要花費；也可以分配適度的金額到想要的(奢侈)花費，比如，出國旅遊、看首輪電影、吃頓大餐、買雙新球鞋、買件新衣服、使用品質好的德國餐具、日本電器……等。

如果情況相反過來，夫妻月入6萬，但每個月要繳房貸4萬2千元，等於兩人每月只剩下1萬8千元可以運用，這樣還有什麼生活品質呢？

每天辛苦上班賺錢，就為了變成，被二十年高額房貸壓得喘不過氣的「屋奴」嗎？

多想兩分鐘，你可以選擇不必自殺。多想兩分鐘，你可以選擇不當屋奴。

不可用「寬限期」繳的錢，評估你的繳費能力

要注意的是，這裡說的每月繳款金額不超過月薪的1/3，是用「本金加利息」合計，不是「寬限期」只還利息的金額哦。兩者差別在哪裡呢？

有的銀行房貸會有所謂「寬限期」，也就是這個特定期間內，只要償還利息，暫時不必償還本金。重點在於：只是「暫時」不還而已，將來還是要還的。

比如，一般的20年房貸，總價1,000萬的房子，貸款700萬本金，以現行房貸利率約2%多的情況，20年的房貸本金加利息，每個月大約要繳3萬5千元。

假設寬限期三年，那就是第一年到第三年，只要每月繳11,667元。寬限期結束後，第四年開始，不是只有每個月3萬5千元，是40,505元哦。

因為這17年間，不是只要還17年的本金，是要連同前面三年寬限期沒還的本金一起還，也就是「全部20年」的本金。本來要分20年償還的本金，變成要在後續的17年還清，這就是寬限期。

(常見的寬限期，通常是2年或3年。)

(以上房貸寬限期試算，可參考：計算PRO網站)

這是很重要的觀念。許多人誤把「寬限期」只繳利息3年，當成20年都只要繳利息。覺得，每個月只要1萬出頭，就可以有一間四房大公寓，好棒哦。

殊不知，等寬限期過了，要連本帶利一起還，是每個月要繳4萬元，一個月的薪水就這樣沒了。

小結

房子夠住就好，不必買太大、支付過多不必要的總價。

你選擇連續二十年省吃儉用，捨不得出國旅遊，捨不得吃好、穿好、用好，就為了養那些比你有錢一百倍、一千倍的建商嗎？

你的人生，不是只要繳房貸就好。

幾百萬元，可以有很多其他用途選項。比如每年出國兩次，持續二十年，心靈與視野，可能會更加充實與豐富。

(未完待續)

▲免責聲明：

▲作者與各建設公司均無任何利益往來。

▲此篇文章，是作者自行查看相關資料後整理而成，已儘可能精確完整，但作者不保證資料之正確性。如有疏誤歡迎來信留言指正。

▲本部落格所有資料均為版權所有，歡迎轉載分享，但請務必註明來源出處『效率理財王』，並附上本文網址。

相關文章：

自住房02：該選「單價」便宜的，還是「總價」便宜的？，

為什麼要先存股再買房？，

先買小屋再換大屋，

自住或投資？一開始就要分清楚，否則可能多花400萬，

大華的一生：自存養老金，

*效率理財王-全文章總索引。

《本文對您有幫助嗎？請幫忙1.給「讚」，2.「分享」到FB。》

(轉載請務必註明出處『效率理財王』，並附上本文網址。)

《3.想看最新文章？右邊訂閱欄位輸入E-mail，會自動收到哦》

*不想漏接資訊，請在FB的「讚」旁邊按「接收通知」

房地產2-05買「自住房」要知道的事03：先買小屋，再換大屋(2016年版)

(寫在前面：原本的文章，寫於2011年4月30日，在「無名小站」上發表。由於無名小站已關閉，所以將舊文章整理，重新編排)

本文介紹，買自住房，要「先買小屋，再換大屋」的理由。

據統計，台灣人的一生，平均換屋1到2次，也就是說，一生會擁有過 2到3間房屋。以一對新婚夫妻(或許就是正在看文章的你們)為主角，在人生各階段，分別「需要」怎麼樣的房子呢？為了簡化狀況，假設並未與父母或公婆同住，舉例說明如後。

階段一：新婚夫妻，只需要兩房的小公寓。

剛結婚的年輕夫妻，在最大的小孩滿10歲(約國小5年級)前，只「需要」兩間房間的小公寓，即足夠使用：一間夫妻臥房，一間小孩房。

現代人大多生得少，只生一個或兩個孩子的居多，三個都不常見，子女數一個到三個的狀況下，小孩滿10歲前，不分男女睡同一間房間，都是沒問題的。

如果真的有生四個孩子，且都未滿10歲的話，那可能要視情況，再增加一間小孩的房間即可。

房間數過多，是種「浪費」。因為總坪數增加，支付的房屋總價也大幅增加。你的人生，不是只有買房子呀。還要出國旅遊、看電影、吃大餐、買3C產品，與漂亮的衣服、鞋子、包包等。某一樣支出的錢過多，就會擠壓其他項目的支出。所以，房間數，剛好足夠就好。

階段二：小孩滿10歲後，換成三房或四房的大公寓。

由於小孩漸漸進入青春期，需要隱私及獨立的空間，如果有兩個以上孩子的家庭，當最大的孩子滿10歲之後，就要進行第一次的換屋。視小孩的人數，決定「需要」幾房的物件。原則是：每個孩子一人一間。

比如，有兩個孩子的，就需要三房的公寓：一間夫妻臥房，兩間小孩房。如果有三個孩子的，就需要四房的大公寓：一間夫妻臥房，三間小孩房。依此類推。

一對夫妻從結婚到現在，已經超過10年(結婚後才生小孩的話)，隨著在職場的年資增加，薪水通常會比剛結婚時來得高。所得提高，代表每月還款能力增加，可以跟銀行借到更多的錢，負擔得起多一點的房貸本利和。

這時候應該把原本的小公寓賣掉，換成房間數足夠使用的大公寓。小公寓賣掉的價金可以當成新買的大公寓頭期款。如果還不足，這十幾年來，每個月依照333理財法，儲蓄及指數化投資，也累積了更多的資產。與小公寓的賣出價金合計，可以拿出比10幾年前買小公寓時更多的自備款，每月房貸負擔不見得會增加太多。

階段三：孩子完成學業，可獨立謀生。

由於我們舉例的主角，是階段一的新婚夫妻(也可能就是正在看文章的你們)。當孩子已經完成學業，出社會工作的時候，父母年輕點的，大約是準備邁入50歲的壯年期(假如25歲結婚生子的話)；年長的，可能是60歲的準備退休期(假如35歲結婚生子的話)，甚至已經退休了。

這時，我稱之為第三階段。這階段可以依照是否與小孩同住，決定第二次換屋。分為以下兩種。

階段三，情況1：小孩獨立成家離巢後，換回小公寓。

這個情況是，孩子已經在外地工作定居，5年甚至10年內不會回家跟父母同住。在人生發展階段，可稱之為「離巢期」。就好像鳥爸媽把孩子養大，小鳥已經學會飛行，可以離開巢穴獨立謀生了。

這時候，這對夫妻也屆退休之齡，便可以把原本三房或四房的大公寓賣掉，換間剛好符合兩人「需求」的兩房小公寓。這樣很可能會剩餘數百萬的現金。

因為，把高總價的大公寓賣掉，換去買總價比較低的小公寓，可以把資金從自住房釋放出來，留大量流動資金在手上。5、60歲的夫妻兩人，可以將這筆資金拿來養老：投入適合退休族的資產配置，想出國旅遊時，就賣個幾萬元的基金或股票當旅費，享受退休後的新生活。

階段三，情況2：三代同堂住一起，換間透天厝或者公寓鄰近兩個單位。

如果夫妻屆齡退休，小孩已成家但仍住家裡，也可以把原本大公寓賣掉，換買透天厝(鄉下郊區)，或者同一棟大樓的兩個鄰近單位。

如果是透天厝，老夫妻與年輕的下一代可以各住一層，互相照顧。記得，年長的要住一樓，以免爬樓梯太吃力。年輕的身強體壯，則可以住較高樓層。

把舊的大公寓賣掉，當成換透天厝的頭期款。假如還有不足的話，由於這時比上次「階段二」換大公寓時，又多工作了10幾、20幾年，通常職位會更高，收入也更高，加上持續指數化投資，累積的資產也更多，拿一部分出來補頭期款的缺口，應該是足夠的。

至於每個月的房貸，就交給跟你同住的孩子負擔吧。因為，你們夫妻都已經要退休，不再有勞動收入了，不應該負擔繳貸款的責任。再者，「使用者付費」，身為爸媽的你們已經支付一大筆透天厝頭期款了，剩下的房貸給孩子支付，也很合理呀。

小結

綜合上述，如果正在看文章的你，是個還沒買屋的年輕人，請你切記：別一開始就買最後一間大房子。否則，馬上就會成為「屋奴」！

(未完待續)

▲免責聲明：

▲作者與各建設公司均無任何利益往來。

▲此篇文章，是作者自行查看相關資料後整理而成，已儘可能精確完整，但作者不保證資料之正確性。如有疏誤歡迎來信留言指正。

▲本部落格所有資料均為版權所有，歡迎轉載分享，但請務必註明來源出處『效率理財王』，並附上本文網址。

相關文章：

自住房01：自住或投資？一開始就要區分，否則會多花400萬，

自住房02：該選「單價」便宜的，還是「總價」便宜的？，

自住房04：買房的33原則，

為什麼要先存股再買房？，

大華的一生：自存養老金，

*效率理財王-全文章總索引。

《本文對您有幫助嗎？請幫忙1.給「讚」，2.「分享」到FB。》

(轉載請務必註明出處『效率理財王』，並附上本文網址。)

《3.想看最新文章？右邊訂閱欄位輸入E-mail，會自動收到哦》

*不想漏接資訊，請在FB的「讚」旁邊按「接收通知」

房地產2-04買「自住房」要知道的事02：該選「單價」便宜的，還是「總價」便宜的？

本文介紹，房子該買「單價」便宜，還是「總價」便宜的呢？舉某朋友的例子說明。

情境說明：該朋友住在沒有高鐵通過的縣市，是一對新婚一年的年輕夫妻，太太已懷孕，預計只生一個孩子。在看了工作地點附近的許多房子之後，評估某一批新屋建案中，坪數28坪的公寓，每坪單價約14萬，剛好符合將來一家三口的居住需求。

但是，委託的房仲，最近又幫他找到一個「機會難得，買到賺到」的9成新「透天厝」，每坪單價只要10.6萬，比上述公寓的還要便宜，聽起來不買好像很可惜。

這位朋友面臨的買屋選擇題，簡要說明如下：

選項一：全新的公寓28坪，每坪14萬。

選項二：九成新的透天厝80坪，每坪10.6萬。

其中的選項二，與上述的公寓，車程距離不遠，屋齡約三到四年，屋主買了之後都沒住過，現在想賣掉。因為是中古屋，每坪單價比新屋便宜，但屋況保持良好，可以說是接近新屋的九成新。

那麼，這位朋友該怎麼選擇才好呢？

答1：用「每坪單價」比較。

選項二的透天厝，只要選項一公寓的76折左右(10.6萬/14萬=0.757)。由此觀之，買「透天」的比較便宜。但，真的是這樣嗎？

答2：用「總價」比較。

房屋總價的公式如下：總價=每坪單價*總坪數。

公寓總價：14萬*28坪=392萬。透天厝總價：10.6萬*80坪=848萬。

以總價來看，反而是「公寓」比較便宜。

那麼，一家三口的年輕夫妻，究竟是該買每坪單價便宜的透天厝，還是該買總價便宜的公寓呢？

我們跳出「每坪單價」的框架，問問自己：你買房子是支付每坪單價，還是支付總價呢？

哪個比較便宜？答案很明顯了。

任何花費都不要掉入「單價陷阱」，你支付的永遠是總價

其實，不只是買房子，任何需要花錢支付的狀況，都不要掉入「每單位單價」的陷阱。你支付的是總價，並不是每坪單價呀。

最常見的是買衣服，還有上超市買日用品、食材。

服飾店買三送一，一次買四件比較便宜？

比如，一件衣服2,000元，你原本只準備買一件。但是看到服飾店在促銷，買三件送一件，結果最後花了6,000元，買了四件回家。

這樣真的有省到錢嗎？

從單價來看，買三送一的情況，平均單價是1,500元(2,000元*3=6,000元，6,000元/4=1,500元)，看起來是比單買1件的情況(2,000元)，還要便宜500元。

那從總價來看呢？單買一件的總價是2,000元，但是買三送一的總價是6,000元(2,000*3=6,000)。這樣看起來，一次買四件的總價反而貴了。

仔細想想，你本來只預算支付一件衣服的總價2,000元，最後卻支付6,000元。自認為1件可以省500元「單價」的行為，其實是多花了4千元的「總價」。

家庭號鮮奶買二送一，一次買三瓶比較划算？

比如，一個人住的小明，上超市打算買一瓶鮮奶。家庭號鮮奶每瓶2,800ml，保存期限12天，原售價200元。正好現在有活動，買二送一，聽起來好吸引人，於是本來預算買一瓶的小明，就改成買三瓶了。

從單價去思考，等於支付400元可以買到三瓶，平均每瓶單價只要約133元(200元*2=400元，400元/3=133元)，相當於67折左右(133元/200元=0.665，約0.67)。這樣看來，一次買三瓶是比較便宜的。

共三瓶打67折，真的有比較划算嗎？

讓我們換個角度，用總價去思考。單買一瓶的總價是200元，買二送一的總價是400元。如此看來，單買一瓶的總價，是比較便宜的。

小明自己一個人住，一次買三瓶，他喝得完嗎？

除了單價與總價之外，另一層次的思考是：你的「需求」有多少？

小明一口氣買了三瓶家庭號鮮奶，如果最後保存期限過了沒喝完，因此而丟掉的話，是不是反而浪費了呢？

多數人一定都有過這種經驗：從冰箱中，清出過期腐敗的食材與食物。這些被丟掉的，可不只是食物，而是白花花的錢呀。因為，每個冰箱中的食物，都是我們當初用新台幣去換取的。

上班賺錢很辛苦，千萬別購買過多的食物，以免造成「不必要」的浪費。這個不必要的浪費，觀念我們都懂，只是有時被「促銷話術」迷惑，所以一時沒想到。

再者，就算小明一個人喝得完，但是，喝了那麼多鮮奶，對他真的好嗎？

要知道，每日營養攝取，「均衡」及「適量」同等重要。某種營養素攝取過多，對身體沒有幫助，有時反而是害處。

比如，鮮奶是很好的蛋白質來源，但一個人在12天內要喝完3瓶2,800ml的鮮奶，等於是一天要喝700ml(2,800*3/12=700)。再加上正常的三餐飲食，一般上班族沒有天天運動的話，這樣的蛋白質已經超過每日所需。

過多的養份與毒素一樣，都要透過身體的器官去代謝，排出體外。蛋白質攝取過多，反而會增加肝腎代謝的負擔，對身體健康不是好事。

小結

回到本文一開始的問題：一家三口去買80坪的房子，他們真的「需要」那麼多空間嗎？

一次買三瓶鮮奶，小明一個人住，他真的喝得完嗎？

由上述舉例可以得知，無論買衣服、買鮮奶，還是買房子，都要記得：從你的「實際需求」出發，用「總價」思考，別只用「單價」思考。

否則，你只會成為，落入「單價促銷」陷阱的肥羊：多支付幾百、幾千元，甚至數百萬元，買了「超過需求」的商品，卻還沾沾自喜，以為佔了廠商便宜。實際上，是幫廠商貢獻營業收入的冤大頭。

(未完待續)

▲免責聲明：

▲作者與各建設公司均無任何利益往來。

▲此篇文章，是作者自行查看相關資料後整理而成，已儘可能精確完整，但作者不保證資料之正確性。如有疏誤歡迎來信留言指正。

▲本部落格所有資料均為版權所有，歡迎轉載分享，但請務必註明來源出處『效率理財王』，並附上本文網址。

相關文章：

自住房01：自住或投資？一開始就要分清楚，否則可能多花400萬，

為什麼要先存股再買房？，

先買小屋再換大屋，

高房價的三大元凶(1)：房地產「持有」稅，

大華的一生：自存養老金，

*效率理財王-全文章總索引。

《本文對您有幫助嗎？請幫忙1.給「讚」，2.「分享」到FB。》

(轉載請務必註明出處『效率理財王』，並附上本文網址。)

《3.想看最新文章？右邊訂閱欄位輸入E-mail，會自動收到哦》

*不想漏接資訊，請在FB的「讚」旁邊按「接收通知」