(寫在前面：原本的文章，寫於2011年，在「無名小站」上發表。由於無名小站已關閉，所以將舊文章整理，重新編排)
本文介紹，買自住房，跟銀行申請房貸時，要遵守的「33原則」。
一般上班族要買房子，很少聽過有人能夠100%支付現金的。通常都是自己準備一小部分的錢，稱為「自備款」或者「頭期款」。然後其他的金額跟銀行申請房屋抵押貸款。
比如，你買了一間600萬的房子，自己支付200萬，不足的400萬跟銀行借錢。銀行先把400萬支付給賣房子給你的建商，或前一任屋主，但同時你的這間房子要當成抵押品(擔保品)，設定抵押權給銀行，然後按月攤還本金與利息。直到房貸本、息都還清之後，銀行才會解除這間房子的抵押權。
(常見的房貸，通常是20年期，也就是在20年內分期攤還。也有的是15年或者30年，看銀行與貸款人怎麼約定。)
假如你還不出錢來，銀行依法可以擁有抵押品的所有權，把這間房子拿去拍賣，以償還當初借你的本金。這就是「法拍屋」的由來。
當然，如果你按期繳納本金及利息，房子並不會被銀行法拍，不必擔心。
那麼，申請房貸的金額與比例，應該多少比較合適呢？建議可以參考以下原則。
房貸的33原則
原則1：至少30%自備款。
自備款出得越多，將來每個月要繳的房貸就越少。
比如，總價1,000萬的房子，假如準備20%的自備款，也就是200萬(1000*20%=200)，那就要貸款80%，也就是800萬。800萬的本金，以現行房貸利率約2%多的情況，20年的房貸，每個月大約要繳4萬元。
如果準備40%的自備款呢？那就只要貸款60%，也就是600萬。600萬的本金，以現行房貸利率約2%多的情況，20年的房貸，每個月大約要繳3萬元。
對一般雙薪上班族家庭來說，每個月多支出一萬元，是很沉重的負擔。要知道，這不是只繳一年、兩年，是要持續繳二十年哦。
如果這二十年中間，夫妻某一人，突然失業了，請問：少了一份薪水的家庭，房貸要不要每個月按時繳？三餐要不要吃？水電費、瓦斯費，要不要持續支出呢？
「開銷」是持續每個月都要支付，但你的「收入」卻不見得那麼穩定。
千萬不要「高估」自己的收入穩定度。繳不出房貸的最慘下場，很可能是房子被銀行收回，成為法拍屋。
每個淪為法拍屋的貸款戶，一開始也都覺得，自己會每個月按時繳款，一定可以還清20年的房貸。
因此，建議至少自備款要有30%，也就是頂多貸款70%就好，這樣將來的房貸負擔會比較輕。以上述總價1,000萬的例子，應該至少自備300萬元(1000*30%=300萬)。
部分銀行針對特定對象，有時會有特別的房貸專案，提供很高成數的房貸，能夠申請貸款到房屋總價的八成(80%)，甚至九成(90%)的。比如，在上市櫃公司任職滿5年的員工；或者高所得的醫師、律師、會計師；或者收入穩定的軍公教等。
即使你符合條件，還是建議不要貸那麼高成數。因為前面的自備款付得越少，將來每個月要繳的房貸就越多。你打算要先樂「後苦」，還是先苦「後樂」呢？
如果是我，我會選擇後者。
原則2：月繳「本金加利息」，佔家庭月收入30%內。
比如，夫妻合計月薪6萬元，每月要支付的房貸金額，不應超過1萬8千元(60,000*30%=18,000)。
理由是，如此一來，這對夫妻還有70%的月收入，也就是4萬2千元(60,000*70%=42,000)，可以自由運用，維持一定的生活品質。
具體來講，這4萬2千元可以分配到以下項目：儲蓄、投資、生活必要花費；也可以分配適度的金額到想要的(奢侈)花費，比如，出國旅遊、看首輪電影、吃頓大餐、買雙新球鞋、買件新衣服、使用品質好的德國餐具、日本電器……等。
如果情況相反過來，夫妻月入6萬，但每個月要繳房貸4萬2千元，等於兩人每月只剩下1萬8千元可以運用，這樣還有什麼生活品質呢？
每天辛苦上班賺錢，就為了變成，被二十年高額房貸壓得喘不過氣的「屋奴」嗎？
多想兩分鐘，你可以選擇不必自殺。多想兩分鐘，你可以選擇不當屋奴。
不可用「寬限期」繳的錢，評估你的繳費能力
要注意的是，這裡說的每月繳款金額不超過月薪的1/3，是用「本金加利息」合計，不是「寬限期」只還利息的金額哦。兩者差別在哪裡呢？
有的銀行房貸會有所謂「寬限期」，也就是這個特定期間內，只要償還利息，暫時不必償還本金。重點在於：只是「暫時」不還而已，將來還是要還的。
比如，一般的20年房貸，總價1,000萬的房子，貸款700萬本金，以現行房貸利率約2%多的情況，20年的房貸本金加利息，每個月大約要繳3萬5千元。
假設寬限期三年，那就是第一年到第三年，只要每月繳11,667元。寬限期結束後，第四年開始，不是只有每個月3萬5千元，是40,505元哦。
因為這17年間，不是只要還17年的本金，是要連同前面三年寬限期沒還的本金一起還，也就是「全部20年」的本金。本來要分20年償還的本金，變成要在後續的17年還清，這就是寬限期。
(常見的寬限期，通常是2年或3年。)
這是很重要的觀念。許多人誤把「寬限期」只繳利息3年，當成20年都只要繳利息。覺得，每個月只要1萬出頭，就可以有一間四房大公寓，好棒哦。
殊不知，等寬限期過了，要連本帶利一起還，是每個月要繳4萬元，一個月的薪水就這樣沒了。
小結
房子夠住就好，不必買太大、支付過多不必要的總價。
你選擇連續二十年省吃儉用，捨不得出國旅遊，捨不得吃好、穿好、用好，就為了養那些比你有錢一百倍、一千倍的建商嗎？
你的人生，不是只要繳房貸就好。
幾百萬元，可以有很多其他用途選項。比如每年出國兩次，持續二十年，心靈與視野，可能會更加充實與豐富。
(未完待續)
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