2016年8月25日 星期四

房地產2-11買「投資房」要知道的事02:賺價差,存房VS存指數(2016年版)

(寫在前面:原本的文章,寫於2011年,在「無名小站」上發表。由於無名小站已關閉,所以將舊文章整理,重新編排)

本文介紹,「賺取價差」的理財工具:房地產與指數化投資股票的比較。

這兩種資產,有許多面向可以分析,我歸納出五大項目,詳見下表(圖表可點擊放大)

分析1:資金門檻

這個項目,兩者存在巨大的差異。存房地產的資金門檻非常高,至少幾百萬起跳,在大台北都會區,通常要幾千萬。

指數化存股票,門檻相對低很多,每個月2千元,就可以使用國內的指數化投資工具,參與市場報酬。比如,買台灣50(0050)零股

分析2:脫手時間

兩者也是有很大的差別。房地產,並不是想賣就馬上賣得掉。通常快的也要幾個月才能完成(一個月以內就脫手的很少見)。時間拉長一點,幾年才找到買家,順利脫手,是很平常的。甚至時間更久,長達數十年以上的,也時有所聞。

比如,我奶奶過世留的房子,「8年」才順利脫手賣掉。

股票呢?脫手時間就快得多了。手上持有「市值幾千萬」的股票,只要標的物平均單日成交值在1億元以上的台股,想賣出時,「當天」都能成交2天後,錢就入到你的存摺裡。比如,台灣50(0050)就符合這樣的條件。

分析3:部分賣出

關於「脫手」,還有另一個問題是:哪個可以「部分」賣出,提領一部分的現金到口袋呢?

房地產無法這麼做買一間房子你沒辦法部分賣出」。比如賣掉廁所,或者賣掉廚房然後繼續擁有其他空間這行不通沒有人會這樣跟你交易誰會跟你買一間位於你家客廳旁的廚房或者位於你臥房中的廁所

一個公寓單位,無法賣出其中一小塊,只能整間一起賣。

股票基金就可以我們可以把手上持有「總市值」的一小塊部分賣出」,換取現金在手上比如持有1,000萬的股票,可以賣掉50萬市值的股數,保留其他950萬不動。

(關於賣出資產的一小塊,部分獲利入袋,還可參考:自住房漲價,該高興嗎?)

分析4:持有耐心

我們或許都曾聽過這樣的成功賺錢故事某某人在某處買了房屋、土地,後來這筆房地產漲價,讓他賺了30%50%,甚至100%200%之類的。這類房地產賺錢的故事聽多了,很容易讓人誤以為,買房地產很容易賺錢。

然而,各位可曾想過,這些人買進房地產之後,「持有」多久呢?是像台灣散戶玩股票,買了一天、兩天就賣掉嗎?

通常不是的。多數買進房地產賺錢的人,至少都「持有」好幾年。看清楚了嗎?買賣房地產賺大錢的周期,是用「年」為單位,很多都長達十年以上,甚至二、三十年的。

同樣的,我們或許也都聽過很多人說,買股票賠了幾十萬、幾百萬、幾千萬,甚至我聽過賠掉上億的。

一樣的思考,各位是否有進一步去了解,這些股票賠錢的人,他每一次買進股票之後,是「持有」多久呢?大多數的台灣散戶,買賣股票的周期,是用「天」為單位,甚至用「小時」、「分鐘」的。對他們來講,持有一個月可能就已經是長期了。

持有房地產與股票的「二十年」,有什麼不一樣?

台灣人總是習慣於,持有房地產二十年、三十年,認為這是正常的、應該的。但是,股票如果持有超過十天,就覺得太久了。造成這樣差異的原因,或許與前述分析2的「脫手時間」有相關性:越容易脫手的,人們往往越沒有耐心等待與持有

靜下心來想想,持有房屋的二十年,與持有股票的二十年,這兩者的二十年,有什麼不一樣嗎?持有房屋的每一天都讓你天天開心?而持有股票的每一天都讓你猶如身處火爐之中痛苦難熬嗎?

無論持有任何資產,你的耐心都不該有差別,這樣才是正確的「長期」投資觀念。巴菲特曾說過,「不打算持有股票十年,你連十分鐘都不要持有。」

值得思考的是:如果「持有房地產」的周期單位,也用「幾天」或「幾小時」來計算,還會這樣人人都賺大錢嗎?

那就很難說了

進一步地思考:如果「持有股票」的周期單位,跟房地產一樣是用「二十年」或「三十年」來計算,那一大堆賠錢的人,會不會反而變成賺錢了呢?

從全球主要資本市場尚稱自由的國家(比如,美國、加拿大、英國、德國、法國、荷蘭、日本等)來觀察,房地產與股票這兩種資產,用二十年以上的觀察期來看,普遍都是增值的。但是,存房二十年,跟指數化存股二十年相比,可不見得存房真的比較賺哦。

分析5:個別風險

儘管一個國家的房地產價格,長期平均值是上漲,但是,單一個別房地產就不一定了。

我們聽到的那些,房地產賺大錢的經驗,其實存在著「生存者」誤差:只有賺錢的生存者,會被知道。其他在房地產賠錢的人,那些沒有存活下來的,電視不會報導,理財雜誌不會採訪,當事人也不好意思張揚,我們自然不易得知。

造成一個國家內,房地產價格不同之原因很多,但我個人認為,主要可歸納出兩個。

房地產的城市差異

我居住的城市,離台北市有好幾個小時的車程。高中同學曾說過,四十年前,他父親大學畢業後,曾在台北工作一段時間,現在的東區忠孝東路一帶,當時許多都是一大片長滿雜草的泥土地。如果那時隨便買個幾塊地,放到現在蓋成大樓,肯定賺翻了。

可不是嗎?現在台北市東區,一棟商業大樓的市值,在我居住的這種,沒高鐵的「鄉下地區」,或許可以買十棟樓房了。

同一個國家內的不同城市,由於交通及工商業的發展程度差異,房地產價格可能天差地別。

然而,即使同一個城市,但座落不同地段,房價其實也會有很大的落差。

房地產的地段差異

我記得,老家有位鄰居爺爺,小時候看到他,經常是捲起褲管,一副剛從田裡耕種回來的樣子,頭戴斗笠、騎著一台舊舊的腳踏車、肩上扛著一根鋤頭(我知道這樣騎車很危險,請勿模仿)。他在民國五十年代或六十年代,在某處買了幾塊農地。

買了若干年後,其中某幾塊地,遇到政府的都市計畫,在他的農地開了大馬路,原本便宜的農地(只能耕作)變成了很值錢的建地(可以蓋房子)。據推測,那些土地一下子增值了幾十倍(或幾百倍)

即使如此,這位爺爺還是照樣每天戴斗笠、騎腳踏車去種田,生活沒有因此改變。但他的孩子就不同了。他的子女沒有一個人從事農耕,都是收房租的包租公、包租婆,每個人都有好幾棟房子在收租金。

我爺爺在民國五十、六十年代,也有買幾塊農地。直到現在,四十幾年過去了,依然還是農地,且周邊一片荒蕪,賣不到什麼好價錢,就一直擱著。所以,我爸跟我,都要靠自己的勞力去當上班族賺錢,沒辦法成為包租公,哈哈。

我爺爺跟鄰居爺爺,一樣買農地,為什麼會有這麼不同的結果呢?運氣。鄰居爺爺運氣比較好,我爺爺運氣不好,其實就是這樣的差別而已。

撇除內線消息這種特殊(違法)情事,沒人能夠「事先預測」哪個地段的農地,會遇到都市計畫,然後地目變更成很值錢的建地。

同一個國家,房屋的長期投資報酬率,會因為標的物座落的城市與地段不同,而有很大的差別。這就是投資房屋的個別風險。

但指數化投資股票不會有這問題。指數化投資是取得「整體市場」的報酬,不管你在哪兒交易,買的標的物都一樣。標的物報酬多少,每個持有人就拿到多少報酬。

比如,買台灣50這種指數型ETF,無論你在台北市,在屏東縣,或者在金門、馬祖、澎湖,你買的台灣50,跟別人買的台灣50,都沒有任何區別。比如,持有十二年半,總報酬147%,那就每個持有十二年半的人,都能取得147%的報酬。沒有人會拿到比較多,也沒有人會拿到比較少。

〔關於單一個別房地產的地段差異,還可以買進「持有很多個別房地產」的REIT(不動產證券化),適度分散地段風險。不過,那要另外寫一篇文章來討論了。]

小結

幾百萬元或兩、三千萬元,可以買一棟個別的房屋。但也可以透過一個指數化投資工具,分散到50間不同產業的股票,享受全國市值最大的50間公司的經營者,一起工作打拼的成果。

前者的脫手時間,可能長達數年甚至數十年。後者的脫手時間,只要短短兩個工作天。

前者沒有資產「變現」的彈性,想變賣成現金,要整個一起賣掉。而後者,可以部分賣出,變現其中一小塊就好。

已經有了一間自住房之後,還有多餘的錢要投資的話,是要將所有的錢,集中在單一個別房屋,面對不確定的城市、地段報酬差異風險,還是要分散到很多不同產業的股票,取得整體市場報酬呢?答案就在你的心中。

(本文完)

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