2016年6月26日 星期日

房地產2-02:為什麼「先存指數」再買房?(2016年版)


(寫在前面原本的文章寫於2011無名小站上發表由於無名小站已經關閉所以將舊文章整理重新編排)

本文介紹,先存指數再買房子的理由。

你買進的房子,是資產,還是「負債」?

上一篇文章中,我們討論了,有錢人做的和你不一樣:

年收入1,000萬以上的家庭,收入有60%是股利所得;年收入100萬以下的家庭,收入只有5%是股利所得。

《富爸爸窮爸爸》一書中也提到:

1.有錢人是買進資產:可以幫他創造「現金流入」的東西。比如穩定配息的股票,或者穩定收租金的出租房屋。

2.窮人只是花費:他就只是一直花錢、一直讓「現金流出」,所以沒有存款。

甚至有的人「透支消費」:動用信用卡循環利息滿足購物慾望,比如,刷卡10萬去買最大尺寸的電視,只繳每月最低應繳金額,一年後要額外支付15%的利息1萬多元,足夠再買一台小電視了。

3.中產階級呢?是買進「自以為資產」的「負債」。比如說,拿出大部分的積蓄去繳頭期款,然後貸款買房子。他以為買進了資產,事實上是買進了,「讓現金流出」(每月繳房貸) 的負債呀。

優先買進資產;減少(延後)買進負債

基於上述,我們應該「優先」買進,能創造「現金流入」的資產,「減少(延後)」買進,會造成「現金流出」的負資產(負債)

比如說,你手上有100萬元,是打算買房子的頭期款,假如,先把這一筆錢,拿去指數化投資存指數,靠著每年創造「現金流入」(股息),再滾入存零股,經過10年、20年後,你存指數的總市值,會比原始的頭期款「長大」很多(可能變成200萬或300)

所以,存指數10年、20年後,你可以拿出更多的頭期款買房子,跟銀行貸款的金額減少(或根本不必貸款),每月付的(房貸+利息)「少」了,等於是「減少」買進負資產(負債)

如此一來,你就往《富爸爸》說的「有錢人」更接近一步囉。因為這樣的資金運用,是有效率的。

自住房:晚10年,越買越貴

有人或許會質疑說:「慢著,10年過後,房子也會增值呀。晚10年買房,不就越買越貴?」

沒錯,房子跟股票一樣會增值。但是,根據統計,存指數「增值」的速度,勝過房地產增值速度。如果,10年後房價+50%,你的指數化投資市值+80%呢?

比如,單筆500萬,年化報酬6%複利10年會變成900萬。等於增值80%(900-500)/500=80%]。

當你的「資產增加」速度,超過「房價上漲」速度 對你的購買力而言,房價不算漲,而算是相對跌價!  

如果手上有個23億元,台灣哪間房子你住不起?看是要仁愛路上的帝寶,或者101大樓與北醫中間的信義之星,每間豪宅都任君挑選。

沒有買不到的房子,只要你的錢夠多。


(未完待續)

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2016年6月22日 星期三

房地產2-01:有錢人做的,和你不一樣(2016年版)

(寫在前面原本的文章寫於2011無名小站上發表由於無名小站已經關閉所以將舊文章整理重新編排)

本文介紹,有錢人的收入來源與理財行為,與我們一般人有何不同?

(以下節錄自201081出刊的SMART智富月刊雜誌)

雜誌中寫到,根據財政部的資料顯示,年所得1,000萬以上家庭的所得,有60%來自股利所得,20%來自薪資所得,見下圖(1)(圖表可點擊放大)

至於年所得100萬以下的家庭,股利所得只佔5%,薪資所得佔75%,見下圖(2)(圖表可點擊放大)

或許有人會說,年所得100萬以下家庭,就是低所得、沒多的錢可投資,所以股利所得才只佔5%

沒錯,這聽起來很合理。

但,有沒有可能是,因為他們沒有太多股利所得,才導致年度總所得100萬以下呢?

1,000萬所得的家庭,一年「薪資」所得,確實比100萬所得的家庭高很多,是他們的2.67(200/75=2.67)

但是,差距更大的卻是「股利」所得,差了120(600/5=120)

這就是《富爸爸窮爸爸》作者說的,有錢人買進、持有「資產」(能創造現金流入)

難怪有錢人越有錢,而普通人繼續是普通人:因為沒持有太多股票,所以沒什麼股利。

因為沒股利,所以所得低。然後繼續沒持有太多股票。

因為沒有太多股票,自然繼續沒太多股利,繼續維持低所得。

如此,陷入了低所得的「惡性循環」。

(未完待續)

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2016年6月10日 星期五

房地產1-08最大謊言:房地產是火車頭產業?

本文介紹,「房地產是火車頭產業」究竟是真相或謊言。


()產業「向後關聯」係數低於1,哪門子的火車頭?

台灣有個可以一講50年、欺騙了所有民眾、甚至政府官員的謊言,那就是「房地產是火車頭產業」。

看產業關聯表就知道,這顯然是謊言。

所謂火車頭產業,指的是它對其它產業乃至整體經濟的帶動效果明顯,這個產業繁榮,很容易擴及其它產業,因而讓整體經濟受惠;這是所謂的產業「向後關聯」高。

至於「向前關聯」是指其是否容易被其它產業帶動,一般都是以1為標準,超過1可定義為關聯性高,低於1則是關聯性低。

依照主計總處編列的產業關聯表顯示,房地產的產業關聯性明顯偏低,向後或向前的產業關聯係數都低於1,向後關聯係數只有0.5左右,這個數字跟一般人印象中沒落且已「無足輕重」的農業(0.67)、林業(048)差不多而已,這是哪門子的火車頭?

部份製造業的向後關聯係數都高於1,這才是真正能對整體經濟產生帶動效果的產業。電子、電腦等科技產業,向後關聯係數有1.3左右。甚至連不起眼的鋼鐵、其它金屬等產業,都達1.5

()只有新屋能列入GDP,實際佔比僅1%多。

如果以對經濟成長的貢獻度看,就要看房地產對GDP(國內生產毛額)的影響了。

台灣每年房地產買賣移轉件數約35萬件左右,每年新蓋的房子大概在10萬件上下,如果以平均每戶千萬元計,新蓋房子交易市值算是1兆元,中古屋買賣算2.5兆,占台灣整體近16GDP21%,因此重要性不言可喻。

事實上「沒那麼偉大」啦。

新蓋房子是可計入當年GDP中,但必須扣除所有的原料成本,只能算其產生的附加價值,大概只有12成,因此占GDP的比重大概只有1%多。

中古屋交易,因為只是過去已生產出的商品的所有權移轉,完全沒有多產生附加價值,因此這部份計入GDP的數字是:零。

雖然,房地產繁榮時,對相關產業(裝潢、土木包工業、家電等)是有帶動效果,但事實上其帶動效果並無特出之處,甚至低於大部份的製造業(詳見前述產業關聯係數)

而其占GDP的比重亦遠低於其它製造業,稱其為「火車頭產業」,膨風了、過譽了。

()空屋過多,浪費龐大資源;房價過高,降低生活品質,減少民間消費

房地產吸收太多的資源(人力、物力、資金),建商拚命蓋屋但社會卻無此需求(或有需求但買不起),結果是空屋、爛尾樓林立。台灣的空屋估計85100萬間,造成的浪費與資源錯置非常明顯且龐大。

甚至因高房價,把過多資金「鎖」進不動產,眾多的「屋奴」為了支付龐大的貸款,只能節衣縮食,既影響生活品質,又減少了民間消費。

業界爭相投入資金,其它產業關聯度更高的產業反而無人投資。最著名而典型的例子就是科技公司英業達老闆葉國一,作了一輩子科技產業,最後發現房地產「太好賺」而轉戰房地產。

他的名言是:「電子業是『茅山道士』(毛利率僅三%到四%),但土地放在那卻會幫你『白天也賺錢,晚上也賺錢』,相較之下,房地產太好做了。」

葉老闆好賺,但台灣產業與經濟卻是損失慘重。

因為葉國一原來從事的電子業的產業關聯係數是1.3,遠遠高於房地產的0.5,如果他把投資房地產的資金投資電子業,對台灣經濟的貢獻會更大。

回到主題,「房地產是火車頭產業」是真相或謊言呢?答案很明顯了。

(本文完)

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2016年6月6日 星期一

房地產1-07買房、租房以外的第三種居住選項:住宅合作社

本文介紹,買房與租房以外的第三種居住選項:住宅合作社。以瑞士、德國為例說明。


瑞士的住宅合作社「Codha

參加者只要繳1萬瑞士法郎(32萬新台幣)的保證金,合作社會找專門配合的銀行貸款,並找建築師、建築團隊,自己蓋房子。蓋完之後,每月繳租金給合作社。

影片採訪的主角,住在45平方公尺(13.51平方公尺=0.3)的房子,每月租金約1,000瑞郎(3.2萬新台幣)

而周邊一樣條件的房子,租金要2,500瑞郎。

註:瑞士的國民所得約8萬美元,等於平均月薪20萬新台幣,是台灣(2萬美元)4倍。

月入20萬,只要拿16%的月薪(3.2/20=16%),就能在瑞士租到13.5的房子。

拿台灣來對照,等於月入5萬的人,拿8千元(5*16%=8),就能租到13.5的房子。


德國的住宅合作社

1867年第一個「住宅合作社」開始,現在的德國,有高達1/3房子是住宅合作社的型態。

住宅合作社,通常是由10幾戶到數十戶不等的參與者,參加一個「自己蓋房子」的專案計劃。他們會找住宅合作社協助,向政府買地,找特定銀行貸款,自己請建築師蓋房子。

住戶每月繳租金給合作社,取得房屋的「使用權」,但沒有「所有權」。雖然如此,但可以「租一輩子」,到身故之後,也可留給下一代繼續租用。

當房貸還清之後,負擔減少,這時繳的租金也會跟著減少,每月只要支付基本的水電費等,對住戶來說,是一大好處。

心得

瑞士與德國的經濟,靠「實質生產」,而不是炒房。國內的內需市場,人民不買房,省下來的頭期款、房貸、房租等,可以拿來提高生活品質:吃、喝、娛樂、文化等。

至於外銷市場呢?那就更加精彩了。

瑞士的鐘錶工藝,世界第一

以台灣最知名的勞力士為例,一支錶要價數十萬新台幣起跳,甚至上百萬元。瑞士製造的這類高單價精密產品,外銷到全世界,賺全世界「外國人」的錢。

德國的汽車、家電工藝,世界第一

國土幅員比瑞士更遼闊的德國,工業產品更多樣化。德國的民間企業資金,不去養地炒房,做那種無法外銷出去、只能賣給自己人的「內耗」產業。而是生產實質商品的產業,比如,汽車、家電、廚具。

汽車產品,如:保時捷(Porsche)跑車、雙B(BENZBMW)豪華轎車、奧迪(Audi)、福斯(VW)等國際知名品牌,都是德國製造的。

家電產品,如:百靈牌(BRAUN)的電鬍刀、電動牙刷,博世(BOSCH)的家電、電動工具機等。

廚具產品,如:雙人牌不鏽鋼刀具、鍋具,MWF鍋具,WOLL鍋具等。

以上舉例的高單價、高質感商品,不只賣給德國的本國人,更大量賣給全世界的「外國人」。這些工業產品,製作之精細、品質之優良,都是世界公認的品質保證,已經超越普通工業商品的範疇,稱之為藝術品都不為過。

台灣的房地產,自己人賣來賣去

討論過德國、瑞士之後,回來看看我們的「主要」產業:台灣的房地產呢?完全賺不到外國人的錢。買來賣去,還是自己人賣給自己人。

這些房地產相關行業,某種程度上,只是台灣島內「國力的虛耗」:把多數人(一般民眾)的錢,搬到極少數人(建商、房仲)的口袋而已。

然後呢?讓那些建商與房仲商,手上戴著瑞士進口的勞力士手錶。家中的車庫,停著德國進口的賓士、BMW豪華名車。

(本文完)

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