2016年12月23日 星期五

房地產1-09:囤菜牟利,道德嗎?那麼,囤房呢?


本文介紹,囤積蔬菜與囤積房地產的道德問題。

2016年的10月到11台灣的蔬菜零售價飆高到平常售價的兩三倍比如綠花椰菜,在超市,相同重量原本一顆15變成5055實在非常誇張

這樣的高菜價維持了兩個月無論是一般的家庭或者餐廳小吃業者都叫苦連天

台灣夏季秋季,常受到颱風侵襲使得蔬菜收成不佳供給減少,造成短期的價格上漲是可以理解的但是颱風都走了那麼久照常理來講蔬菜供給已經恢復正常為什麼價格仍然居高不下呢

尤有甚者進口的蔬菜也跟著漲國外沒有颱風影響為何進口菜價也漲價呢

媒體追查發現有商人刻意大量囤積蔬菜在室內體育館那麼大的倉庫超大型冷凍庫中,堆得滿滿的蔬菜意圖哄抬炒作價格,藉此大賺一筆。

(可參考以下幾篇報導

蔬菜,是人們維生必要的食物種類之一。

刻意囤積、哄抬人類維生的必需品,是不道德的。窮人可能因為買不起足夠蔬菜,直接餓死或者因為長期累積的營養不良,影響健康與壽命,間接而死。這麼說一點都不誇張。

除了缺乏蔬菜營養之外,另一種情況是,維持蔬菜不缺乏的「資金排擠」效應。

為了維持足夠的攝取量,花了兩、三倍以上的價格去買「蔬菜」,勢必要減少消費其他必要食物。比如,「蛋白質」來源的雞蛋、肉類、豆類。或者,「碳水化合物」來源的「全穀根莖類」食物,如米、麥、地瓜、馬鈴薯等。

一般民眾可支配的「錢」是如此的有限,某一種必需品花費的錢多了,能購買其他必需品的錢,自然就少了。

(根據美國農業部USDA最新的2011年飲食指南,「我的餐盤My plate)」,將食物分為四大類:蔬菜、蛋白質、全穀根莖、水果。取代使用近二十年的「食物金字塔」。)

無論是飲用水,或稻米、小麥,或者蛋類、肉類等食物,也是如此。

這些人們「賴以生存」的必需品,都不應該被刻意囤積、哄抬價格,否則會嚴重傷害人們的生存。

傷害他人的生存權,是不道德的。

在古代的中國,或者歐洲,應該有過不計其數,規模大小不一的「囤積食物」以牟利的商人。當時不知道有多少的普通人及窮人因此餓死。

然而,現代人類已經越來越文明、進步,一個越進步的國家,政府及社會的氛圍是越會照顧、保護「弱勢」者。

比如,給盲人、輪椅族的「無障礙空間」。

比如,立法規範「勞工」的工時、休假與薪資,避免被擁有龐大資本開設公司的「資本家」(或稱資方)壓榨。

食物,也應該如此。

有錢的商人與一般民眾相比,應該更被規範、限制,不可以毫無節制地刻意囤積、哄抬炒作。這樣才是個進步的先進國家:照顧沒錢買體育館般大倉庫、貨櫃車般大冰箱的普通人

大多數民眾都認同,囤積蔬菜等食物,是不道德的行為。因為那是人們生存所需的基本人權。不能當成一般商品。

那麼,囤積房地產呢?

是「發財致富」的好方法嗎?或者,是傷害他人的居住權呢?

受影響的廣大民眾罵翻執政當局,電視媒體天天報導之後,飆漲了「兩個月」的不合理菜價,終於恢復正常的價格。

但是,房地產的價格呢?

近「二十年」來,執政黨藍、綠、藍、綠,輪流掌權,是照顧一般民眾的居住權呢?還是照顧囤積、炒作房地產的商人、資本家呢?

你、我,心知肚明。

(本文完)

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2016年11月23日 星期三

房地產2-17:什麼是「以房養老」?

(寫在前面:原本內政部的公辦型「以房養老」試辦計畫,可參考中央社新聞2013.01.01.)

本文介紹,現在銀行開辦的商業型「以房養老」。

定義:「以房養老」簡單講,就是另一種模式的房屋貸款。跟傳統貸款不同的是,銀行不是一次給你一大筆錢,而是依契約,每月支付一小筆錢(從中先扣貸款利息)給你當生活費當成養老金。

適合對象:適用於「有房產無現金」,不想把房子留給繼承人的60歲以上房產擁有者。

貸款年限:一般有102030年可選擇。

利率及成數:現行貸款利率約2%;成數最高可達七成。

契約結束:繼承人可償還銀行支付的生活費,包含利息及其他支出,即可贖回房子。或由銀行做最後信託管理,拍賣房產,增值部分將依公式,銀行、繼承人以一定比例分配。

(關於商業型以房養老的細節,可參考:2016.06.12.聯合報)

如何申辦以房養老?

(以下節錄自:2016.08.04.蘋果日報)

1.諮詢:與銀行分行專員接洽辦理。

2.準備文件:房地契證明,包括所有權狀、印章、身分證、貸款申請書。

3.見證人2位:法定繼承人中挑出一位通知義務人,加上律師見證。若榮民、無子女者沒有法定繼承人,可由好友、鄰里長見證。

4.申貸時間:文件齊備,見證順利,最快3天即可核貸。實際申貸流程以各銀行公告為主。

優點:生活費不求人,老年有尊嚴

「跟兒孫拿錢是手心向上,但以房養老是手心向下,每月領錢還可請孫子、曾孫吃飯,較尊嚴!」

(以上參考自:2016.09.05.蘋果日報)

效率理財王心得:

1.現在的60歲以上老人沒錢,是農業時代進入工商業時代的人,有時代背景,情有可緣。

至於現在40歲以下的人,講句不客氣(卻客觀)的話,如果你將來年老手中沒現金,是你自己年輕時的理財有問題。

簡言之,在有收入的時候(累積期),應該要存錢指數化投資;在沒收入的時候(提領期),才有錢可以領出來用。

(可以參考:領不完的退休金)

2.以金錢的「時間價值」與「機會成本」而言,我會寧願貸款出來自己指數化存股票,從存股票的資產總市值中,每年提領一小塊來當生活費。

與以房養老的固定年金相比,每年資產提領的金額比較不穩定,但預期效益可能是更好的。

比如,根據2016.11.22.聯合報的報導,商業型以房養老,開辦一年來總額53億,件數破千件,等於粗估每件平均約530萬元(53/1,000)530萬房子,以房貸7成來講,可以貸到約370(530*70%=370)

這筆錢拿去指數化存股票,以平均每年總報酬率6%來算,每月平均可以提領18500元。

(370*6%=222,000元,222,000/12=18,500)

3.如果上述12都沒做的人,比起年老時被騙去,買讓保險業務員賺大錢的無用儲蓄險,那交給銀行協助處理,也是一個方法啦,比上不足,比下有餘嘛(但我要強調,這並非最有效率的理財方法)

(本文完)

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2016年10月28日 星期五

房地產2-16:租報率1.57%全球最低,北市適租房(2013年11月文章)

(寫在前面:原本的文章,寫於2013年,在「無名小站」上發表。由於無名小站已關閉,所以將舊文章整理,重新編排)

本文介紹,租金報酬率的高低,與買房、租房的選擇依據。

(以下節錄自:中時電子報2013.11.19.)

台北「房價」漲幅全球第一;「租金」報酬卻倒數第一

全球房地產指南(Global Property Guide)網站公布,2013年第2季全球4283處城市「房價」變動調查,亞太地區領漲全球,台北14.52%年增率衝上亞軍,第2季季增率更以漲幅7.33%高居全球第一。

住宅「租金」報酬率,埃及開羅、牙買加京斯敦、摩爾多瓦基希訥烏最高,都在9%以上;台北、英國倫敦、摩納哥則敬陪末座。

根據調查,台北住宅租金報酬率1.57%,甚至是全球最低。鄰近的亞洲主要城市分別為:菲律賓馬尼拉7.06%、日本東京5.53%、馬來西亞吉隆坡4.87%、香港為3%、上海2.7%、新加坡2.41%。

台灣房市熱潮從雙北市一路往南延燒,各地房價逐年墊高,可是租金行情卻未同步抬頭,形成「高房價、低投報」景象。

目前北市住宅租金報酬率已低於房貸利率,民眾可「以租待買」,不必硬背負沉重房貸當屋奴。

小結

投資客,想當包租公、包租婆嗎?看看這篇文章,租金報酬率1.6%,只比定存好一點。想純粹靠租金維生,要租房子62.5年才回本哦。

因為一年才回收1.6%的本金,換算要收租滿62.5年才能拿回你投入的本金(1/0.016=62.5),且中間沒租出去的空窗期不算。第62.5年又一個月開始,才是你真正賺的。

這樣子,您,還想當包租公嗎?

(關於買房收租,還可參考:投資房:收租金,存指數勝過當包租公)

自住客,想買房自住嗎?付出62.5年的租金,才買得起一間房子(1/0.016=62.5)。這是全球最划不來的房價吧?與其這樣,不如省下買屋的頭期款,租房子住,您不覺得更划算嗎?

(關於租屋居住,還可參考:租房或買房?從已開發國家的自住率談起)

(本文完)

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