2016年7月16日 星期六

房地產2-06買「自住房」要知道的事04:買房的33原則(2016年版)

(寫在前面原本的文章寫於2011無名小站上發表由於無名小站已關閉所以將舊文章整理重新編排)

本文介紹,買自住房,跟銀行申請房貸時,要遵守的「33原則」。

一般上班族要買房子很少聽過有人能夠100%支付現金的通常都是自己準備一小部分的錢,稱為自備款或者頭期款」。然後其他的金額跟銀行申請房屋抵押貸款

比如,你買了一間600萬的房子,自己支付200萬,不足的400萬跟銀行借錢銀行先把400萬支付給賣房子給你的建商,或前一任屋主,但同時你的這間房子要當成抵押品(擔保品),設定抵押權給銀行,然後按月攤還本金與利息。直到房貸本、息都還清之後,銀行才會解除這間房子的抵押權

(常見的房貸,通常是20年期,也就是在20年內分期攤還也有的是15年或者30年,看銀行與貸款人怎麼約定)

假如你還不出錢來,銀行依法可以擁有抵押品的所有權,把這間房子拿去拍賣,以償還當初借你的本金這就是法拍屋的由來

當然,如果你按期繳納本金及利息,房子並不會被銀行法拍,不必擔心

那麼,申請房貸的金額與比例,應該多少比較合適呢?建議可以參考以下原則。

房貸的33原則

原則1至少30%自備款

自備款出得越多,將來每個月要繳的房貸就越少。

比如,總價1,000萬的房子,假如準備20%的自備款,也就是200(1000*20%=200),那就要貸款80%,也就是800萬。800萬的本金,以現行房貸利率約2%多的情況,20年的房貸,每個月大約要繳4萬元。

如果準備40%的自備款呢?那就只要貸款60%,也就是600萬。600萬的本金,以現行房貸利率約2%多的情況,20年的房貸,每個月大約要繳3萬元。

對一般雙薪上班族家庭來說,每個月多支出一萬元,是很沉重的負擔。要知道,這不是只繳一年、兩年,是要持續繳二十年哦。

如果這二十年中間,夫妻某一人,突然失業了,請問:少了一份薪水的家庭,房貸要不要每個月按時繳?三餐要不要吃?水電費、瓦斯費,要不要持續支出呢?

「開銷」是持續每個月都要支付,但你的「收入」卻不見得那麼穩定。

千萬不要「高估」自己的收入穩定度。繳不出房貸的最慘下場,很可能是房子被銀行收回,成為法拍屋。

每個淪為法拍屋的貸款戶,一開始也都覺得,自己會每個月按時繳款,一定可以還清20年的房貸。

因此,建議至少自備款要有30%,也就是頂多貸款70%就好,這樣將來的房貸負擔會比較輕。以上述總價1,000萬的例子應該至少自備300萬元(1000*30%=300)

部分銀行針對特定對象,有時會有特別的房貸專案,提供很高成數的房貸,能夠申請貸款到房屋總價的八成(80%),甚至九成(90%)的。比如,在上市櫃公司任職滿5年的員工;或者高所得的醫師、律師、會計師;或者收入穩定的軍公教等。

即使你符合條件,還是建議不要貸那麼高成數。因為前面的自備款付得越少,將來每個月要繳的房貸就越多。你打算要先樂「後苦」,還是先苦「後樂」呢?

如果是我,我會選擇後者。

原則2:月繳「本金加利息」,佔家庭月收入30%內。

比如,夫妻合計月薪6萬元,每月要支付的房貸金額,不應超過18千元(60,000*30%=18,000)

理由是,如此一來,這對夫妻還有70%的月收入,也就是42千元(60,000*70%=42,000),可以自由運用,維持一定的生活品質

具體來講,這42千元可以分配到以下項目:儲蓄、投資、生活必要花費;也可以分配適度的金額到想要的(奢侈)花費,比如,出國旅遊、看首輪電影、吃頓大餐、買雙新球鞋、買件新衣服、使用品質好的德國餐具、日本電器……等。

如果情況相反過來,夫妻月入6萬,但每個月要繳房貸42千元,等於兩人每月只剩下18千元可以運用,這樣還有什麼生活品質呢

每天辛苦上班賺錢就為了變成,被二十年高額房貸壓得喘不過氣的屋奴」嗎?

多想兩分鐘,你可以選擇不必自殺。多想兩分鐘,你可以選擇不當屋奴。

不可用「寬限期」繳的錢評估你的繳費能力

要注意的是,這裡說的每月繳款金額不超過月薪的1/3,是用「本金加利息」合計,不是「寬限期」只還利息的金額哦。兩者差別在哪裡呢?

有的銀行房貸會有所謂「寬限期」,也就是這個特定期間內,只要償還利息,暫時不必償還本金。重點在於:只是「暫時」不還而已,將來還是要還的。

比如,一般的20年房貸,總價1,000萬的房子,貸款700萬本金,以現行房貸利率約2%多的情況,20年的房貸本金加利息,每個月大約要繳35千元。

假設寬限期三年,那就是第一年到第三年,只要每月繳11,667元。寬限期結束後,第四年開始,不是只有每個月35千元,是40,505元哦。

因為這17年間,不是只要還17年的本金,是要連同前面三年寬限期沒還的本金一起還,也就是「全部20年」的本金。本來要分20年償還的本金,變成要在後續的17年還清,這就是寬限期。

(常見的寬限期,通常是2年或3年。)

(以上房貸寬限期試算,可參考:PRO)

這是很重要的觀念。許多人誤把寬限期只繳利息3當成20年都只要繳利息覺得每個月只要1萬出頭就可以有一間四房大公寓好棒哦

殊不知等寬限期過了要連本帶利一起還是每個月要繳4萬元一個月的薪水就這樣沒了

小結

房子夠住就好,不必買太大支付過多不必要的總價

你選擇連續二十年省吃儉用,捨不得出國旅遊捨不得吃好穿好用好,就為了養那些比你有錢一百倍、一千倍的建商嗎

你的人生,不是只要繳房貸就好

幾百萬元,可以有很多其他用途選項。比如每年出國兩次,持續二十年,心靈與視野,可能會更加充實與豐富。

(未完待續)

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2016年7月12日 星期二

房地產2-05買「自住房」要知道的事03:先買小屋,再換大屋(2016年版)

(寫在前面:原本的文章,寫於2011430日,在「無名小站」上發表。由於無名小站已關閉,所以將舊文章整理,重新編排)

本文介紹,買自住房,要「先買小屋,再換大屋」的理由。

據統計,台灣人的一生,平均換屋12次,也就是說,一生會擁有過 23間房屋。以一對新婚夫妻(或許就是正在看文章的你們)為主角,在人生各階段,分別「需要」怎麼樣的房子呢?為了簡化狀況,假設並未與父母或公婆同住,舉例說明如後。

階段一:新婚夫妻,只需要兩房的小公寓。

剛結婚的年輕夫妻,在最大的小孩滿10(約國小5年級)前,只「需要」兩間房間的小公寓,即足夠使用:一間夫妻臥房,一間小孩房。

現代人大多生得少,只生一個或兩個孩子的居多,三個都不常見,子女數一個到三個的狀況下,小孩滿10歲前,不分男女睡同一間房間,都是沒問題的。

如果真的有生四個孩子,且都未滿10歲的話,那可能要視情況,再增加一間小孩的房間即可。

房間數過多,是種「浪費」。因為總坪數增加,支付的房屋總價也大幅增加。你的人生,不是只有買房子呀。還要出國旅遊、看電影、吃大餐、買3C產品,與漂亮的衣服、鞋子、包包等。某一樣支出的錢過多,就會擠壓其他項目的支出。所以,房間數,剛好足夠就好。

階段二:小孩滿10歲後,換成三房或四房的大公寓。

由於小孩漸漸進入青春期,需要隱私及獨立的空間,如果有兩個以上孩子的家庭,當最大的孩子滿10歲之後,就要進行第一次的換屋。視小孩的人數,決定「需要」幾房的物件。原則是:每個孩子一人一間。

比如,有兩個孩子的,就需要三房的公寓:一間夫妻臥房,兩間小孩房。如果有三個孩子的,就需要四房的大公寓:一間夫妻臥房,三間小孩房。依此類推。

一對夫妻從結婚到現在,已經超過10(結婚後才生小孩的話),隨著在職場的年資增加,薪水通常會比剛結婚時來得高。所得提高,代表每月還款能力增加,可以跟銀行借到更多的錢,負擔得起多一點的房貸本利和。

這時候應該把原本的小公寓賣掉,換成房間數足夠使用的大公寓。小公寓賣掉的價金可以當成新買的大公寓頭期款。如果還不足,這十幾年來,每個月依照333理財法儲蓄指數化投資,也累積了更多的資產。與小公寓的賣出價金合計,可以拿出比10幾年前買小公寓時更多的自備款,每月房貸負擔不見得會增加太多。

階段三:孩子完成學業,可獨立謀生。

由於我們舉例的主角,是階段一的新婚夫妻(也可能就是正在看文章的你們)。當孩子已經完成學業,出社會工作的時候,父母年輕點的,大約是準備邁入50歲的壯年期(假如25歲結婚生子的話);年長的,可能是60歲的準備退休期(假如35歲結婚生子的話),甚至已經退休了。

這時,我稱之為第三階段。這階段可以依照是否與小孩同住,決定第二次換屋。分為以下兩種。

階段三,情況1:小孩獨立成家離巢後,換回小公寓。

這個情況是,孩子已經在外地工作定居,5年甚至10年內不會回家跟父母同住。在人生發展階段,可稱之為「離巢期」。就好像鳥爸媽把孩子養大,小鳥已經學會飛行,可以離開巢穴獨立謀生了。

這時候,這對夫妻也屆退休之齡,便可以把原本三房或四房的大公寓賣掉,換間剛好符合兩人「需求」的兩房小公寓。這樣很可能會剩餘數百萬的現金。

因為,把高總價的大公寓賣掉,換去買總價比較低的小公寓,可以把資金從自住房釋放出來,留大量流動資金在手上。560歲的夫妻兩人,可以將這筆資金拿來養老:投入適合退休族的資產配置,想出國旅遊時,就賣個幾萬元的基金或股票當旅費,享受退休後的新生活。

階段三,情況2:三代同堂住一起,換間透天厝或者公寓鄰近兩個單位。

如果夫妻屆齡退休,小孩已成家但仍住家裡,也可以把原本大公寓賣掉,換買透天厝(鄉下郊區),或者同一棟大樓的兩個鄰近單位。

如果是透天厝,老夫妻與年輕的下一代可以各住一層,互相照顧。記得,年長的要住一樓,以免爬樓梯太吃力。年輕的身強體壯,則可以住較高樓層。

把舊的大公寓賣掉,當成換透天厝的頭期款。假如還有不足的話,由於這時比上次「階段二」換大公寓時,又多工作了10幾、20幾年,通常職位會更高,收入也更高,加上持續指數化投資,累積的資產也更多,拿一部分出來補頭期款的缺口,應該是足夠的。

至於每個月的房貸,就交給跟你同住的孩子負擔吧。因為,你們夫妻都已經要退休,不再有勞動收入了,不應該負擔繳貸款的責任。再者,「使用者付費」,身為爸媽的你們已經支付一大筆透天厝頭期款了,剩下的房貸給孩子支付,也很合理呀。

小結

綜合上述,如果正在看文章的你,是個還沒買屋的年輕人,請你切記別一開始就買最後一間大房子否則,馬上就會成為「屋奴」

(未完待續)

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2016年7月8日 星期五

房地產2-04買「自住房」要知道的事02:該選「單價」便宜的,還是「總價」便宜的?

本文介紹,房子該買「單價」便宜,還是「總價」便宜的呢?舉某朋友的例子說明

情境說明:該朋友住在沒有高鐵通過的縣市,是一對新婚一年的年輕夫妻太太已懷孕預計只生一個孩子在看了工作地點附近的許多房子之後評估某一批新屋建案中坪數28坪的公寓每坪單價約14剛好符合將來一家三口的居住需求

但是委託的房仲最近又幫他找到一個機會難得買到賺到9成新透天厝」,每坪單價只要10.6比上述公寓的還要便宜,聽起來不買好像很可惜

這位朋友面臨的買屋選擇題簡要說明如下

選項一:全新的公寓28坪,每坪14萬。

選項二:九成新的透天厝80坪,每坪10.6萬。

其中的選項二,與上述的公寓,車程距離不遠,屋齡約三到四年,屋主買了之後都沒住過,現在想賣掉。因為是中古屋,每坪單價比新屋便宜,但屋況保持良好,可以說是接近新屋的九成新。

那麼,這位朋友該怎麼選擇才好呢?

1:用「每坪單價」比較。

選項二的透天厝,只要選項一公寓的76折左右(10.6/14=0.757)。由此觀之,買「透天」的比較便宜。但,真的是這樣嗎?

2:用「總價」比較。

房屋總價的公式如下:總價=每坪單價*總坪數。

公寓總價:14*28=392萬。透天厝總價:10.6*80=848萬。

以總價來看,反而是「公寓」比較便宜。

那麼,一家三口的年輕夫妻,究竟是該買每坪單價便宜的透天厝,還是該買總價便宜的公寓呢?

我們跳出「每坪單價」的框架,問問自己:你買房子是支付每坪單價,還是支付總價呢?

哪個比較便宜?答案很明顯了。

任何花費都不要掉入單價陷阱」,你支付的永遠是總價

其實,不只是買房子,任何需要花錢支付的狀況,都不要掉入「每單位單價」的陷阱。你支付的是總價,並不是每坪單價呀。

最常見的是買衣服,還有上超市買日用品、食材。

服飾店買三送一,一次買四件比較便宜?

比如,一件衣服2,000元,你原本只準備買一件。但是看到服飾店在促銷,買三件送一件,結果最後花了6,000元,買了四件回家。

這樣真的有省到錢嗎?

從單價來看,買三送一的情況,平均單價是1,500(2,000*3=6,000元,6,000/4=1,500),看起來是比單買1件的情況(2,000),還要便宜500元。

那從總價來看呢?單買一件的總價是2,000元,但是買三送一的總價是6,000(2,000*3=6,000)。這樣看起來,一次買四件的總價反而貴了。

仔細想想,你本來只預算支付一件衣服的總價2,000元,最後卻支付6,000元。自認為1件可以省500元「單價」的行為,其實是多花了4千元的「總價」。

家庭號鮮奶買二送一,一次買三瓶比較划算?

比如,一個人住的小明,上超市打算買一瓶鮮奶。家庭號鮮奶每瓶2,800ml保存期限12,原售價200。正好現在有活動,買二送一,聽起來好吸引人,於是本來預算買一瓶的小明,就改成買三瓶了。

從單價去思考,等於支付400元可以買到三瓶,平均每瓶單價只要約133(200*2=400元,400/3=133),相當於67折左右(133/200=0.665,約0.67)。這樣看來,一次買三瓶是比較便宜的。

共三瓶打67折,真的有比較划算嗎?

讓我們換個角度,用總價去思考。單買一瓶的總價是200元,買二送一的總價是400元。如此看來,單買一瓶的總價,是比較便宜的。

小明自己一個人住,一次買三瓶,他喝得完嗎?

除了單價與總價之外,另一層次的思考是:你的「需求」有多少?

小明一口氣買了三瓶家庭號鮮奶,如果最後保存期限過了沒喝完,因此而丟掉的話,是不是反而浪費了呢?

多數人一定都有過這種經驗:從冰箱中,清出過期腐敗的食材與食物。這些被丟掉的,可不只是食物,而是白花花的錢呀。因為,每個冰箱中的食物,都是我們當初用新台幣去換取的。

上班賺錢很辛苦,千萬別購買過多的食物,以免造成「不必要」的浪費。這個不必要的浪費,觀念我們都懂,只是有時被「促銷話術」迷惑,所以一時沒想到。

再者,就算小明一個人喝得完,但是,喝了那麼多鮮奶,對他真的好嗎?

要知道,每日營養攝取,「均衡」及「適量」同等重要。某種營養素攝取過多,對身體沒有幫助,有時反而是害處。

比如,鮮奶是很好的蛋白質來源,但一個人在12天內要喝完32,800ml的鮮奶,等於是一天要喝700ml(2,800*3/12=700)。再加上正常的三餐飲食,一般上班族沒有天天運動的話,這樣的蛋白質已經超過每日所需。

過多的養份與毒素一樣,都要透過身體的器官去代謝,排出體外。蛋白質攝取過多,反而會增加肝腎代謝的負擔,對身體健康不是好事。

小結

回到本文一開始的問題:一家三口去買80坪的房子,他們真的「需要」那麼多空間嗎?

一次買三瓶鮮奶,小明一個人住,他真的喝得完嗎?

由上述舉例可以得知,無論買衣服、買鮮奶,還是買房子,都要記得:從你的「實際需求」出發,用「總價」思考,別只用「單價」思考

否則,你只會成為,落入「單價促銷」陷阱的肥羊:多支付幾百、幾千元,甚至數百萬元,買了「超過需求」的商品,卻還沾沾自喜,以為佔了廠商便宜。實際上,是幫廠商貢獻營業收入的冤大頭。

(未完待續)

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