很多人買了自住房若干年後，聽到附近的房地產每坪單價，比自己買的時候還要高，都會覺得很高興。比如，「我當時一坪買20萬，現在一坪漲到25萬，我家40坪，這樣就賺200萬了耶〔(25萬-20萬)*40坪=200萬］。」
自己花錢買的資產，現在帳面增值了，自然會感到高興。但是，這裡會有兩個問題。
問題一：增值的價差，我拿得到手嗎？
答案是：拿不到。除非把房子「整間」賣掉，不然拿不到房地產「增值」的錢。
如果是持有股票或基金，我們可以把增值的一小塊「部分賣出」，換取現金在手上，而原本投入的本金不動用。比如，用800萬買的基金，現在增值到1,000萬了，可以賣掉200萬市值的基金，保留800萬原始投入的本金不動。
但是房地產無法這麼做。
買一間房子，你沒辦法「部分賣出」。比如，賣掉廁所，或者賣掉廚房，然後繼續擁有其他空間。這行不通，沒有人會這樣跟你交易。誰會跟你買一間，位於你家客廳旁的廚房，或者位於你臥房中的廁所？
一個公寓單位，無法賣出其中一小塊，只能整間一起賣。
所以，如果你還打算住在這間自住房裡，那麼，就別去想房地產增值、漲價的事了。因為，房地產漲價，你只能「高興在心裡，但手中拿不到現金」。
(此處不討論「拿房子去銀行增貸」這種選項，因為那要負擔房貸利息，且將來還是要償還本金，與我們討論的「把賺的錢無償放進口袋」不同)
問題二：自住房漲價賣掉，你要住哪裡？
假如把正在住的這間房子「整間」賣掉，是可以把增值的價差賺進口袋。但這會有另一個問題：賣掉之後，你要住哪兒呢？
你勢必要再去買一間房子來住。
重點來了，這個城市，只有你的房子漲價，其他都不漲嗎？
通常的情況是，你不會幸運到，擁有全城唯一上漲的房子。如果你的房子漲價，很可能整個城市也都上漲。甚至，其他區域可能漲得比你家還要多。
你賣掉自住房之後，要在同一個城市，去買其他也漲價過的房子嗎？
賣掉一坪25萬的房子，去買另一間一坪25萬的房子？聽起來好像沒差。
除此之外，賣掉房子，還要面臨一些費時、傷神的事情。比如，搬家、到所有往來銀行去變更住址等。
投資銀行評估個人資產，是扣除自住房
在歐美的投資銀行，資產管理部門在評估客戶的個人資產規模時，是以「可變現淨資產」為依據。也就是說，扣掉「自住房」以外的不動產及動產合計，扣除負債。
為什麼要扣除自住房呢？因為，你人住在裡面，無法把它立即變賣成現金。假如賣掉自住房「變成現金」，你會沒地方住，然後還要「花費現金」去買另一間自住房。一增一減，剛好抵銷。
因此，即使你的自住房每坪單價漲了50%，甚至100%，在投資銀行的眼中，對你的個人資產是沒有任何提升的。
小結
回到本文的主題：自住房漲價，該高興嗎？
答案應該很清楚了。最多就是高興在心裡，但是進不到你的存摺與口袋裡。
(未完待續)
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