房地產2-10買「投資房」要知道的事01：收租金，存指數勝過當包租公(2016年版)

(寫在前面：原本的文章，寫於2011年，在「無名小站」上發表。由於無名小站已關閉，所以將舊文章整理，重新編排)

本文介紹，當包租公與指數化投資的比較。

當包租公、包租婆，目的就是要收租金，也就是每年有現金收入。那麼，該思考的問題是：想要每年有現金收入，只能買房地產嗎？有沒有其他方法，投入資本，持有資產，也能有現金收入呢？

有的。比如，銀行定存，或者指數化投資(股票、債券)。

由於房地產的價格，會漲也會跌，拿100%肯定不會跌的定存與之相比，有失公允。因此，以同樣會漲也會跌的指數化投資股票、債券來比較，是相對合理的比較工具。

既然在台灣，我們就用台灣的房地產，與台灣50(0050)，比較兩者的現金收入，請見下表(圖表可點擊放大)：

由上表可知，在新北市的淡水或中永和，「現在投入」資金500萬元，可以買進一間舊的公寓住宅單位。順利出租的話，每個月可以收到約1萬元的租金，一年就可以收租12萬元(1萬*12個月=12萬)，年化報酬率是2.4%(12萬/500萬=2.4%)。

如果房子是買在台北市的精華區呢？看上表的中間，「現在投入」資金2,000萬元，可以買進一間舊的公寓住宅單位。順利出租的話，每個月可以收到約3萬元的租金，一年就可以收租36萬元(3萬*12個月=12萬)。

哇，是不是很棒呢？台北市果然比新北市的租金收入更高。但是，年化報酬率卻只有1.8%(36萬/2,000萬=1.8%)。因為你投入的本金，也比新北市多更多。

那麼，採取指數化投資股票呢？

如果一樣投入2,000萬元，買進台灣50，平均一年會有60萬的現金配息收入(2,000萬*3%=60萬)。

注意一：用「現在」的資產市值來比較租金(現金)報酬率

本文的比較基礎，是「現在投入」資金買進的資產價格，無論房地產或指數化投資股票都是。

現在投入買台北市的住宅要2千萬，同樣也用2千萬去買現在的台灣50股票。

不是拿你阿爸20年前買的房子，或者你阿公40年前的房子買進成本來比較哦。我知道現在「回頭去看」，20年前、40年前買進的房子很便宜。

如果用同樣「回頭去看」的買進成本，20年前、40年前去買美國柏格先生創辦的Vanguard指數型基金，或者買美國巴菲特先生的公司股票，現在回頭看，都會比你阿公買的房子更划算。

注意二：年化報酬率

每個月收租金，什麼都不做，都有現金收入，聽起來很棒。但是，你「投入多少本金」呢？

計算投資的報酬，不能只有看租金「收入的絕對值」高，還要看你「投入的本金」有多少。

年化報酬率，可以把「不同本金」收到的房租或股息等現金收入，放在「同一個基準」去比較。

比如，新北市中永和及淡水，一年的租金收入12萬，比台北市精華區一年的租金36萬要來得低。但是前者投入的本金是500萬，而後者高達2,000萬；加入本金相除之後，新北市的租金年化報酬率2.4%，反而贏過台北市的1.8%。

假如一樣投入2,000萬本金，指數化工具的台灣50，一年可以收現金股息60萬，年化報酬率3%。

哪個工具的現金收入比較高呢？答案很明顯了。

注意三：新手包租公、包租婆，小心：租金空窗期

特別要提醒，舊房客退租後，還沒找到新房客的「空窗期」，是沒有房租收入的。這聽起來似乎是廢話，但第一次當包租公、包租婆之前，多數人壓根沒想到這一點。

(關於租金空窗期，可參考：買房前要知道的事：買房用途，自住或投資？)

空窗期可能長達好幾個月，甚至一、兩年以上哦，這點是買房收租前，要考量到的。比如，作者目前上班公司附近，有間店面就已經空了「兩年」沒租出去。持有房地產兩年，租金中斷的損失有多少呢？可能高達數十萬甚至數百萬元呀。

然而，指數化投資人，就沒有股利空窗期的問題。每年持有股票，每年都能穩穩地收取現金股利收入。

小結

包租公、包租婆，真的是我們想的那麼輕鬆容易嗎？其實未必。想買房收租，務必要先考慮上述注意事項，綜合評估各種理財工具後，選擇最有效率的方案。這樣，才是聰明的包租公、包租婆。

(未完待續)

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