2016年6月2日 星期四

房地產1-06居住的選項:租房或買房?從已開發國家的自住率談起

本文介紹,解決居住問題的選項,歐、美、亞,各洲的已開發國家,與我們有何不同?

同樣一個問題,解決方法可以有很多種。比如,多數台灣民眾要解決「居住」問題,通常很直接的答案都是「買房子」。然而,「租房」也可以是選項之一。

各國自有住宅擁有率

來看看下表(圖表可點擊放大)


(資料來源:天下雜誌、Google網路、中天電視《文茜世界週報》。)

在美國及歐洲,這些國民所得比台灣高上許多的國家,自有住宅擁有率大約15%70%不等。其中歐洲大陸的法國、荷蘭,大約一半的人是租房子住;而德國、瑞士,甚至只有30%以下。

在台灣呢?根據不同年份的統計資料,自有住宅擁有率約是80~90%不等。海峽對岸的中國大陸也是高達90%

為何會有如此巨大的差別呢?個人認為,可歸納為三大點,分述如下。

原因()民族價值觀:自願買房。

中華民族傳統「有土斯有財」的價值觀,讓海峽兩岸三地(台灣、中國大陸、香港)的華人都喜歡買房子。

華人覺得「有房」才是人生。大家覺得,該有個自己的家,才算人生圓滿。所以,許多人省吃儉用,捨不得吃大餐、捨不得買新衣、捨不得出國旅遊……,就是為了供養一間屬於自己的房子。

然後長達二十年,甚至三十年的期間,每個月賺的錢,拿一半(甚至超過70%)去繳房貸,成為「屋奴」。

歐美民族,跟我們則大大不同。他們覺得「享受」才是人生。

歐美的民眾喜歡「把錢花在自己身上」,比如,每年出國旅遊、度假一、兩個月;吃好、穿好、用好,提高自己的生活品質,享受生活。這是他們的價值觀。


原因()租房保障法規不足:被迫買房。

除了上述民族價值觀之外,保障租房者的政策與法規嚴重不足是台灣自住率如此之高的另一個原因

租房供給源不穩定

台灣租房市場不同於歐美。歐美國家,許多都有專門用來出租的「商業出租房屋」:適合一家6口的大公寓;適合一家2口或3口的小公寓;也有適合單身族的套房,各種需求都可以滿足。

重點是「就算房東換人,還是照租不誤」,不用怕房東換人,而被趕走。因為,這間房子,它蓋的時候本來就是要來「出租」用的:整個建案、整個社區,都是出租專用。

在台灣呢?常常住個兩、三年,甚至不到一年,就因為房東轉手賣房子,要房客搬家;或者房東娶媳婦,房子收回給兒子跟媳婦住,所以要房客搬家。

很多被這樣趕來趕去,居無定所的人,最後被「逼」得自己買房子。非自願也,實不得已也,因為受夠了一直被房東趕來趕去的搬家人生。


原因()建商、媒體洗腦。

台灣常見建設公司(俗稱建商)大張旗鼓地打廣告,電視、報紙、雜誌、捷運、公車、大樓的廣告牆,到處都看得到。

走在捷運站出口,拿到房地產廣告傳單的時候,我們都看得出來它是廣告,很容易提防。

電視上,節目與節目中間的廣告時段,播放的某某房地產的溫馨宣傳影片,我們也知道那是商人為了賺錢而拍的廣告。

明顯的廣告,都不可怕。

可怕的是,利用媒體的「置入性行銷」。比如,在電視新聞中,訪問某知名藝人買房轉手賣出,賺了幾百萬。又如,在報紙、理財雜誌中,專訪某不知名素人買了幾間房子,每月收租幾十萬,成為包租婆。

這些看似公正客觀的「新聞報導」,其實都是建商花錢買時段、買篇幅的「廣告」,讓你以為「本來就該買房自住,或者炒房、收租」,誤認為這是社會的正常狀態。

這種置入性行銷,不像直接的傳單DM、廣告影片容易分辨,許多人因此被建商及媒體「洗腦」,洗得不知不覺。

這就是建商們最想要的結果。

他們用這個招式在台灣大大的成功,持續成功了至少三十年。但在其他國家的建商呢?那就不見得了。

不是外國沒有建商洗腦,全世界所有已開發國家,它們也都有建商大打廣告誘人買房。但是因為民族性的不同,加上租房保障的法規,因此不是每個人都會被廣告或媒體影響。


解方

租房保障法規,這是社會制度的問題。該由政府制定法規,鼓勵民間企業蓋「出租專用」的房子來解決(或許可考慮給稅賦優惠或相關配套)

民族價值觀的問題,就要由正在看部落格的您,我們一起共同解決。若買房的「需求」減少了,「供給」不變,那麼「價格」自然就會滑落,這是最基礎的經濟學理論-供需曲線就能解釋的。

政府當局要解決高房價問題,從上述兩點著手,效果可能會比較顯著。只是這樣就得罪了最大受益者:建商與媒體。

哪個執政黨,願意站在小老百姓這邊,得罪上述財團呢?讓我們繼續看下去吧。

小結

關於買房子,我的意思並不是說不該買。在租房權益沒有保障的大環境下,房子有需要的話,還是要買。

只是,如果沒有急迫性的話,順位擺在指數化投資股票之後,你的資金可能會比較有效率

(未完待續)

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▲作者與各建設公司無任何利益往來。

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