本文介紹，「房地產是火車頭產業」究竟是真相或謊言。
(一)產業「向後關聯」係數低於1，哪門子的火車頭？
台灣有個可以一講50年、欺騙了所有民眾、甚至政府官員的謊言，那就是「房地產是火車頭產業」。
看產業關聯表就知道，這顯然是謊言。
所謂火車頭產業，指的是它對其它產業乃至整體經濟的帶動效果明顯，這個產業繁榮，很容易擴及其它產業，因而讓整體經濟受惠；這是所謂的產業「向後關聯」高。
至於「向前關聯」是指其是否容易被其它產業帶動，一般都是以1為標準，超過1可定義為關聯性高，低於1則是關聯性低。
依照主計總處編列的產業關聯表顯示，房地產的產業關聯性明顯偏低，向後或向前的產業關聯係數都低於1，向後關聯係數只有0.5左右，這個數字跟一般人印象中沒落且已「無足輕重」的農業（0.67）、林業（048）差不多而已，這是哪門子的火車頭？
部份製造業的向後關聯係數都高於1，這才是真正能對整體經濟產生帶動效果的產業。電子、電腦等科技產業，向後關聯係數有1.3左右。甚至連不起眼的鋼鐵、其它金屬等產業，都達1.5。
(二)只有新屋能列入GDP，實際佔比僅1%多。
如果以對經濟成長的貢獻度看，就要看房地產對GDP（國內生產毛額）的影響了。
台灣每年房地產買賣移轉件數約35萬件左右，每年新蓋的房子大概在10萬件上下，如果以平均每戶千萬元計，新蓋房子交易市值算是1兆元，中古屋買賣算2.5兆，占台灣整體近16兆GDP的21%，因此重要性不言可喻。
事實上「沒那麼偉大」啦。
新蓋房子是可計入當年GDP中，但必須扣除所有的原料成本，只能算其產生的附加價值，大概只有1到2成，因此占GDP的比重大概只有1%多。
中古屋交易，因為只是過去已生產出的商品的所有權移轉，完全沒有多產生附加價值，因此這部份計入GDP的數字是：零。
雖然，房地產繁榮時，對相關產業（裝潢、土木包工業、家電等）是有帶動效果，但事實上其帶動效果並無特出之處，甚至低於大部份的製造業(詳見前述產業關聯係數)。
而其占GDP的比重亦遠低於其它製造業，稱其為「火車頭產業」，膨風了、過譽了。
(三)空屋過多，浪費龐大資源；房價過高，降低生活品質，減少民間消費
房地產吸收太多的資源(人力、物力、資金)，建商拚命蓋屋但社會卻無此需求(或有需求但買不起)，結果是空屋、爛尾樓林立。台灣的空屋估計85到100萬間，造成的浪費與資源錯置非常明顯且龐大。
甚至因高房價，把過多資金「鎖」進不動產，眾多的「屋奴」為了支付龐大的貸款，只能節衣縮食，既影響生活品質，又減少了民間消費。
業界爭相投入資金，其它產業關聯度更高的產業反而無人投資。最著名而典型的例子就是科技公司英業達老闆葉國一，作了一輩子科技產業，最後發現房地產「太好賺」而轉戰房地產。
他的名言是：「電子業是『茅山道士』（毛利率僅三％到四％），但土地放在那卻會幫你『白天也賺錢，晚上也賺錢』，相較之下，房地產太好做了。」
葉老闆好賺，但台灣產業與經濟卻是損失慘重。
因為葉國一原來從事的電子業的產業關聯係數是1.3，遠遠高於房地產的0.5，如果他把投資房地產的資金投資電子業，對台灣經濟的貢獻會更大。
回到主題，「房地產是火車頭產業」是真相或謊言呢？答案很明顯了。
(本文完)
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