房地產相關稅負有三種
持有稅、交易稅、資本利得稅，都與房地產有關。
「持有稅」是持有的期間，每年都要繳。而「交易稅」與
「資本利得稅」是有「交易」，也就是房屋買賣時，才會課稅，沒有買賣就不會課。
想想看，房子放個20年、30年都不賣，就不必繳的稅；跟20、30年來，「每年」都要繳的稅。對囤房養地的財團、大地主來說，哪個影響大呢？
很明顯是持有稅。因為，就算沒交易，還是每年都要繳，可能要連續繳好幾十年。故上一篇文章中，我單獨討論持有稅，以突顯它的重要性。
至於，交易稅跟資本利得稅，相對於持有稅而言，對高房價的影響是比較次要的。雖然兩者是不同的稅，但放在同一篇文章，一起討論即可。
交易稅
交易稅，是房地產交易(買賣)時，買方與賣方，依據法規該繳的稅。
例如，交易時，買方要繳：契稅、印花稅。賣方要繳：特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅)。
(特種貨物及勞務稅，不是只有房地產；另外還有「價格300萬元以上小客車、飛機、直昇機、超輕型載具」、「價格50 萬元以上家具或龜殼、玳瑁、珊瑚、象牙、毛皮及其產製品」，以及「船身全長達30.48公尺以上之遊艇」；還有「銷售50萬元以上之入會權利」，如高爾夫會員、俱樂部會員等。詳見：財政部網站)
契稅及印花稅：都是繳給地方政府。但由於「稅基」都遠低於市價，因此實際課到的數字，佔房地產「市價」比率極低，對比動輒幾十%，甚至100%以上的「價差」，根本沒什麼影響。
奢侈稅：除了是繳給中央政府外，與上述稅收的另一個不同是，用「成交價」去計算。就能「稍微」打到痛處了。請見後續說明。
奢侈稅舉例
奢侈稅的房地產規定是，「非」自用住宅，(1)持有1年內賣出，依據「銷售價格」課15%；(2)持有1年未滿2年，課10%。
比如，以700萬元買進一間房子，「持有6個月」後賣出，成交價1,000萬元。因為未滿1年，依規定，就要課賣出成交價15%的稅，也就是150萬(1,000萬*15%=150萬)。
賺了300萬價差(1,000萬減700萬=300萬)，就要繳150萬的稅，等於賺的錢吐了一半出去，聽起來對炒房滿有嚇阻效果的。
再舉例，同樣上述情況，以700萬買進一間房子，如果是「持有1年2個月」後賣出，因為持有滿1年，所以就課10%的稅，也就是100萬(1,000萬*10%=100萬)。
賺了300萬的價差，繳100萬的稅，等於吐出1/3的獲利，好像能解決高房價的問題囉？
乍聽之下似乎不錯，但為什麼我前面說「稍微」打到痛處呢？因為，奢侈稅有幾個漏洞。
漏洞一：「非」自用住宅才課稅，自用住宅不課
比如，如果是兩夫妻擁有2間房子，分別登記在兩人名下，各自辦理戶籍登記。那麼，2間都是自用住宅。
實際上，兩夫妻同住一間房子，住的這間是先生戶籍。那麼，太太戶籍的那間房子，就不受上述1年或2年限制，無論怎麼短線炒作，6個月或者3個月轉手賣出，賺幾百萬都不課奢侈稅。
如果是子女都成年的一家4口呢？可以有3間炒作用的自用住宅。說明如下。
首先，他們一家人可以分別設籍在4間自用住宅(未成年子女一般不會單獨在戶籍中，要與父或母其中之一在一起)，其中一間拿來4人同住，不交易(假如賣掉，需要再找一間房來遷戶籍)。
另外的3間房，就可以拿來「加價賣出」賺大錢，完全不用繳奢侈稅。
漏洞二：即使是非自用宅，持有「滿2年」就不課稅。2年很久嗎？
假如全家人的戶籍名額都用完了，沒有「自用」住宅名額，就一定要繳奢侈稅嗎？
不一定。比如上述一家4口，還有第5套房子的話，也不用擔心。這間「非」自用住宅，只要「2年後」再轉手，也不必課奢侈稅的。
再加上前一篇文章討論過的「持有稅過低」，市價1,000萬的房子，持有2年只要幾千元。相對於動輒幾十萬，甚至數百萬的「炒房價差」，根本不痛不癢。
前述種種原因，環環相扣，造成台灣房價多年來一直居高不下。
不能否認，奢侈稅這種交易稅，是有其功能的。但是短期炒作的期限(2年)訂得太短，實際上，只有稍微減少「成交量」，並沒有影響節節高漲的「成交價格」。
為了解決這個問題，針對「價差獲利」課稅的「資本利得稅」，才是更好的解決辦法。
資本利得稅
資本利得，簡單講就是「價差」。買進價格與賣出價格的差額，有賺的(利得)要繳稅，就是資本利得稅。
當然，如果價差是賠錢的，沒有利得，就不必繳，這樣很合理。
全世界許多國家，針對房地產與股票等，都有課徵資本利得稅。
勞動所得vs炒房所得
「勞動」所得，有沒有繳稅？有。
「資本」所得，算不算所得？算，那它就該繳稅。
付出勞力賺取的所得，與利用資本賺取的所得，都是所得、收入。其中一個有繳稅，另一個也該繳稅，很合理。
台灣房地產「資本利得」稅，房地合一稅：淨賺400萬內免稅
今(2016)年開始，台灣實施的「房地合一稅」，就是一種資本利得稅。我們來看看它的規定，還有其優缺點。
稅制：只針對不動產「交易所得」，當出售房地產有賺錢時，才需要繳稅。賠錢不必繳。
房地交易所得的計算：以成交價減掉房地「取得的成本及費用」為所得額；包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等，都可當做成本扣除；仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用減除。
但取得房屋所有權後，繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息，不能列為費用減除。
納稅人列報成本及費用，都必須提出相關證明，如果無法提示證明文件，稽徵機關得按成交價額百分之五來計算費用。
簡單講，「淨賺」的才要繳稅。取得房地產的成本及相關費用，都可以扣除掉，如此一來，
對房地產交易人是更為有利的。
適用對象：在民國105年(西元2016年)1月1日後，因出售房屋而獲利者。
稅基(課稅基礎)：(舊)房屋評定現值；(新)實價課稅。(舊)房地分開課稅；(新)房地合併課稅。
課稅方式：(舊)併入綜所稅；(新)與綜所稅分離課稅。
免稅額：(舊)無免稅額；(新)自住滿6年，可免稅400萬額度，超過部分以10%課徵。
適用稅率：以持有時間，決定課徵稅率。以境內居住者為例，見後續說明。
各國的資本利得稅
以下各國皆以「自然人」為例，依據實際取得成本計算利得，請見下表(圖表可點擊放大)：
補充1：德國有另外制定一系列抑制炒作的稅法，甚至因炒作房價而獲暴利者，是要承擔刑事責任的！
可參考文章：
補充2：「耕者有其田」，是如何拿到土地的呢？因為他有「耕作」。
那現在沒耕作卻擁有農地，只是炒地皮的假農民呢？
可參考影片：
小結
看完了這些介紹，如果你是「投機客」，你想在哪個國家「炒房」呢？
如果你是「自住客」(把房子拿來住，不是拿來炒作的)，你想在哪個國家「居住」呢？
延伸出來的思考是，過去30年來，台灣打造出的房地產環境，是友善投機客，還是友善自住客呢？
台灣的兩大政黨都輪流執政過，連今年(2016年)已經第三次政黨輪替了，這些政黨，面對高房價的問題，究竟是站在哪一邊呢？
答案很明顯，無論哪個政黨都一樣。
(未完待續)
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