房地產2-05買「自住房」要知道的事03：先買小屋，再換大屋(2016年版)

(寫在前面：原本的文章，寫於2011年4月30日，在「無名小站」上發表。由於無名小站已關閉，所以將舊文章整理，重新編排)

本文介紹，買自住房，要「先買小屋，再換大屋」的理由。

據統計，台灣人的一生，平均換屋1到2次，也就是說，一生會擁有過 2到3間房屋。以一對新婚夫妻(或許就是正在看文章的你們)為主角，在人生各階段，分別「需要」怎麼樣的房子呢？為了簡化狀況，假設並未與父母或公婆同住，舉例說明如後。

階段一：新婚夫妻，只需要兩房的小公寓。

剛結婚的年輕夫妻，在最大的小孩滿10歲(約國小5年級)前，只「需要」兩間房間的小公寓，即足夠使用：一間夫妻臥房，一間小孩房。

現代人大多生得少，只生一個或兩個孩子的居多，三個都不常見，子女數一個到三個的狀況下，小孩滿10歲前，不分男女睡同一間房間，都是沒問題的。

如果真的有生四個孩子，且都未滿10歲的話，那可能要視情況，再增加一間小孩的房間即可。

房間數過多，是種「浪費」。因為總坪數增加，支付的房屋總價也大幅增加。你的人生，不是只有買房子呀。還要出國旅遊、看電影、吃大餐、買3C產品，與漂亮的衣服、鞋子、包包等。某一樣支出的錢過多，就會擠壓其他項目的支出。所以，房間數，剛好足夠就好。

階段二：小孩滿10歲後，換成三房或四房的大公寓。

由於小孩漸漸進入青春期，需要隱私及獨立的空間，如果有兩個以上孩子的家庭，當最大的孩子滿10歲之後，就要進行第一次的換屋。視小孩的人數，決定「需要」幾房的物件。原則是：每個孩子一人一間。

比如，有兩個孩子的，就需要三房的公寓：一間夫妻臥房，兩間小孩房。如果有三個孩子的，就需要四房的大公寓：一間夫妻臥房，三間小孩房。依此類推。

一對夫妻從結婚到現在，已經超過10年(結婚後才生小孩的話)，隨著在職場的年資增加，薪水通常會比剛結婚時來得高。所得提高，代表每月還款能力增加，可以跟銀行借到更多的錢，負擔得起多一點的房貸本利和。

這時候應該把原本的小公寓賣掉，換成房間數足夠使用的大公寓。小公寓賣掉的價金可以當成新買的大公寓頭期款。如果還不足，這十幾年來，每個月依照333理財法，儲蓄及指數化投資，也累積了更多的資產。與小公寓的賣出價金合計，可以拿出比10幾年前買小公寓時更多的自備款，每月房貸負擔不見得會增加太多。

階段三：孩子完成學業，可獨立謀生。

由於我們舉例的主角，是階段一的新婚夫妻(也可能就是正在看文章的你們)。當孩子已經完成學業，出社會工作的時候，父母年輕點的，大約是準備邁入50歲的壯年期(假如25歲結婚生子的話)；年長的，可能是60歲的準備退休期(假如35歲結婚生子的話)，甚至已經退休了。

這時，我稱之為第三階段。這階段可以依照是否與小孩同住，決定第二次換屋。分為以下兩種。

階段三，情況1：小孩獨立成家離巢後，換回小公寓。

這個情況是，孩子已經在外地工作定居，5年甚至10年內不會回家跟父母同住。在人生發展階段，可稱之為「離巢期」。就好像鳥爸媽把孩子養大，小鳥已經學會飛行，可以離開巢穴獨立謀生了。

這時候，這對夫妻也屆退休之齡，便可以把原本三房或四房的大公寓賣掉，換間剛好符合兩人「需求」的兩房小公寓。這樣很可能會剩餘數百萬的現金。

因為，把高總價的大公寓賣掉，換去買總價比較低的小公寓，可以把資金從自住房釋放出來，留大量流動資金在手上。5、60歲的夫妻兩人，可以將這筆資金拿來養老：投入適合退休族的資產配置，想出國旅遊時，就賣個幾萬元的基金或股票當旅費，享受退休後的新生活。

階段三，情況2：三代同堂住一起，換間透天厝或者公寓鄰近兩個單位。

如果夫妻屆齡退休，小孩已成家但仍住家裡，也可以把原本大公寓賣掉，換買透天厝(鄉下郊區)，或者同一棟大樓的兩個鄰近單位。

如果是透天厝，老夫妻與年輕的下一代可以各住一層，互相照顧。記得，年長的要住一樓，以免爬樓梯太吃力。年輕的身強體壯，則可以住較高樓層。

把舊的大公寓賣掉，當成換透天厝的頭期款。假如還有不足的話，由於這時比上次「階段二」換大公寓時，又多工作了10幾、20幾年，通常職位會更高，收入也更高，加上持續指數化投資，累積的資產也更多，拿一部分出來補頭期款的缺口，應該是足夠的。

至於每個月的房貸，就交給跟你同住的孩子負擔吧。因為，你們夫妻都已經要退休，不再有勞動收入了，不應該負擔繳貸款的責任。再者，「使用者付費」，身為爸媽的你們已經支付一大筆透天厝頭期款了，剩下的房貸給孩子支付，也很合理呀。

小結

綜合上述，如果正在看文章的你，是個還沒買屋的年輕人，請你切記：別一開始就買最後一間大房子。否則，馬上就會成為「屋奴」！

(未完待續)

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房地產2-04買「自住房」要知道的事02：該選「單價」便宜的，還是「總價」便宜的？

本文介紹，房子該買「單價」便宜，還是「總價」便宜的呢？舉某朋友的例子說明。

情境說明：該朋友住在沒有高鐵通過的縣市，是一對新婚一年的年輕夫妻，太太已懷孕，預計只生一個孩子。在看了工作地點附近的許多房子之後，評估某一批新屋建案中，坪數28坪的公寓，每坪單價約14萬，剛好符合將來一家三口的居住需求。

但是，委託的房仲，最近又幫他找到一個「機會難得，買到賺到」的9成新「透天厝」，每坪單價只要10.6萬，比上述公寓的還要便宜，聽起來不買好像很可惜。

這位朋友面臨的買屋選擇題，簡要說明如下：

選項一：全新的公寓28坪，每坪14萬。

選項二：九成新的透天厝80坪，每坪10.6萬。

其中的選項二，與上述的公寓，車程距離不遠，屋齡約三到四年，屋主買了之後都沒住過，現在想賣掉。因為是中古屋，每坪單價比新屋便宜，但屋況保持良好，可以說是接近新屋的九成新。

那麼，這位朋友該怎麼選擇才好呢？

答1：用「每坪單價」比較。

選項二的透天厝，只要選項一公寓的76折左右(10.6萬/14萬=0.757)。由此觀之，買「透天」的比較便宜。但，真的是這樣嗎？

答2：用「總價」比較。

房屋總價的公式如下：總價=每坪單價*總坪數。

公寓總價：14萬*28坪=392萬。透天厝總價：10.6萬*80坪=848萬。

以總價來看，反而是「公寓」比較便宜。

那麼，一家三口的年輕夫妻，究竟是該買每坪單價便宜的透天厝，還是該買總價便宜的公寓呢？

我們跳出「每坪單價」的框架，問問自己：你買房子是支付每坪單價，還是支付總價呢？

哪個比較便宜？答案很明顯了。

任何花費都不要掉入「單價陷阱」，你支付的永遠是總價

其實，不只是買房子，任何需要花錢支付的狀況，都不要掉入「每單位單價」的陷阱。你支付的是總價，並不是每坪單價呀。

最常見的是買衣服，還有上超市買日用品、食材。

服飾店買三送一，一次買四件比較便宜？

比如，一件衣服2,000元，你原本只準備買一件。但是看到服飾店在促銷，買三件送一件，結果最後花了6,000元，買了四件回家。

這樣真的有省到錢嗎？

從單價來看，買三送一的情況，平均單價是1,500元(2,000元*3=6,000元，6,000元/4=1,500元)，看起來是比單買1件的情況(2,000元)，還要便宜500元。

那從總價來看呢？單買一件的總價是2,000元，但是買三送一的總價是6,000元(2,000*3=6,000)。這樣看起來，一次買四件的總價反而貴了。

仔細想想，你本來只預算支付一件衣服的總價2,000元，最後卻支付6,000元。自認為1件可以省500元「單價」的行為，其實是多花了4千元的「總價」。

家庭號鮮奶買二送一，一次買三瓶比較划算？

比如，一個人住的小明，上超市打算買一瓶鮮奶。家庭號鮮奶每瓶2,800ml，保存期限12天，原售價200元。正好現在有活動，買二送一，聽起來好吸引人，於是本來預算買一瓶的小明，就改成買三瓶了。

從單價去思考，等於支付400元可以買到三瓶，平均每瓶單價只要約133元(200元*2=400元，400元/3=133元)，相當於67折左右(133元/200元=0.665，約0.67)。這樣看來，一次買三瓶是比較便宜的。

共三瓶打67折，真的有比較划算嗎？

讓我們換個角度，用總價去思考。單買一瓶的總價是200元，買二送一的總價是400元。如此看來，單買一瓶的總價，是比較便宜的。

小明自己一個人住，一次買三瓶，他喝得完嗎？

除了單價與總價之外，另一層次的思考是：你的「需求」有多少？

小明一口氣買了三瓶家庭號鮮奶，如果最後保存期限過了沒喝完，因此而丟掉的話，是不是反而浪費了呢？

多數人一定都有過這種經驗：從冰箱中，清出過期腐敗的食材與食物。這些被丟掉的，可不只是食物，而是白花花的錢呀。因為，每個冰箱中的食物，都是我們當初用新台幣去換取的。

上班賺錢很辛苦，千萬別購買過多的食物，以免造成「不必要」的浪費。這個不必要的浪費，觀念我們都懂，只是有時被「促銷話術」迷惑，所以一時沒想到。

再者，就算小明一個人喝得完，但是，喝了那麼多鮮奶，對他真的好嗎？

要知道，每日營養攝取，「均衡」及「適量」同等重要。某種營養素攝取過多，對身體沒有幫助，有時反而是害處。

比如，鮮奶是很好的蛋白質來源，但一個人在12天內要喝完3瓶2,800ml的鮮奶，等於是一天要喝700ml(2,800*3/12=700)。再加上正常的三餐飲食，一般上班族沒有天天運動的話，這樣的蛋白質已經超過每日所需。

過多的養份與毒素一樣，都要透過身體的器官去代謝，排出體外。蛋白質攝取過多，反而會增加肝腎代謝的負擔，對身體健康不是好事。

小結

回到本文一開始的問題：一家三口去買80坪的房子，他們真的「需要」那麼多空間嗎？

一次買三瓶鮮奶，小明一個人住，他真的喝得完嗎？

由上述舉例可以得知，無論買衣服、買鮮奶，還是買房子，都要記得：從你的「實際需求」出發，用「總價」思考，別只用「單價」思考。

否則，你只會成為，落入「單價促銷」陷阱的肥羊：多支付幾百、幾千元，甚至數百萬元，買了「超過需求」的商品，卻還沾沾自喜，以為佔了廠商便宜。實際上，是幫廠商貢獻營業收入的冤大頭。

(未完待續)

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房地產2-03買「自住房」要知道的事01：自住或投資？一開始就要分清楚

本文介紹，買房的第一件事：先區分用途，自住或者投資？

為什麼要買房？以用途來看，不外乎兩個：1.自住；2.投資(收租金或賺價差)。這是完全不同的需求，要評估的項目可能統統不一樣。

如果買房之前不先決定好，要自住還是投資？有可能會多花好幾百萬，還得到更差的居住品質。看看我家「本來投資，變自住」的例子。

買預售屋賺價差？

情境說明：我居住的地區，沒有任何一條高速公路通過，也沒有高鐵，是個人口總數不到20萬的小鄉鎮市，產業型態工、商、農業均有。

本來，我們一家四口，是跟奶奶與伯父一家四口，住在同一棟公寓，各住一層。隨我升上了小學三、四年級，跟妹妹都逐漸長大，家中需要的房間與空間越來越不足，爸媽便開始考慮，要另外買間大一點的房子。

當時約是民國79年到81年左右，足夠我們一家四口居住的住宅區新蓋3樓半透天厝，約500多萬元。在交通不發達的偏遠小鄉鎮市，超過一半的人都住透天厝，這是很正常的居住情況。與寸土寸金的大台北都會區完全不同。

那時候大約是我10歲到12歲，也就是爸媽已結婚十幾年，隨著多年工作累積，手頭有了一小筆積蓄。再加上工作的逐漸調薪，是有餘裕可以負擔房子的頭期款，與每月的房貸。

有了想買房的念頭，爸媽才開始留意房地產的相關訊息。週日放假時，爸媽常帶著我與妹妹，到處去看房子、看預售屋的工地。從小喜歡玩樂高積木的我，最喜歡看展售中心的建築模型。

除此之外，爸爸與同事、朋友間聊天的話題，也開始有了房地產的討論。聊過才得知，原來爸爸的許多同事、朋友，那幾年都喜歡買「預售屋」，也就是還沒蓋好就在販售的房子。

等半年、一年後，房子完工了，此時已經蓋好的「成屋」，價格比之前預售時還要高，他們便轉手賣掉，賺取價差。有的人獲利幾十萬，也有人獲利上百萬的。

這類賺價差的心得經驗聽多了，爸媽自然也會想跟朋友一樣，買個房地產來賺賺價差。

有經驗的朋友們還跟爸爸分享說，想自住的話，住宅區的房價比較便宜。但是如果要出租或轉售的話，店面式的租金價格會比較好，價差的漲價空間也比較大。

比如，當時一個住宅單位500多萬元，店面式900多萬元。假如都漲一成(10%)的話，住宅可以賺50萬元(500萬*10%=50萬)；而店面式的可以賺90萬元(900萬*10%=90萬)。

問題來了：我們家的資金，只夠買一間房。那麼，究竟是要買來自住，還是要買來投資轉手賺價差呢？

朋友們有不同的說法，住宅或店面，各有支持的論點。住宅區安靜，適合自住。店面式的，緊鄰商業區大馬路，人潮、車潮多，適合做生意，收租金與轉手的價格較好。

最後，爸媽決定聽從「店面派」的建議：先買間店面式的，等房子完工，賺到價差之後，再去買住宅區的來自住。如此一來，有了「投資房」賺的價差，將來買自住房的頭期款就可以少付幾十萬，甚至上百萬。

這聽起來是個滿好的計劃。

不是每間預售屋，都有美好結果

房子買了之後，過了半年，終於完工交屋。但是，這時該批建案的「成屋」房價，並不如我們預期的上漲，而是停滯不動，與「預售」的時候一樣。

這是個讓人出乎意料的失望結果。聽爸爸朋友們講的預售屋完工之後都有漲，怎麼我們自己買就不一樣了呢？

幸好，雖然無法馬上轉手賣出，但有豐富房地產交易經驗的朋友，跟爸爸建議說，可以先出租呀！找房客來收房租，相當於房客幫我們繳(部分)房貸。等將來房價漲到滿意的價位，再轉手賣出。現在先賺租金，將來再賺價差。

這聽起來似乎是個聰明的好主意。

賺不到價差，改收租

於是，我爸媽就開始了人生第一次當包租公、包租婆的經歷。

陸陸續續租了幾個房客，房租都如期繳納。但只有少數幾個會連續租兩年以上，大多是一年就沒再租了。畢竟是店面做生意，房客的生意不好，撐不滿一年就關店，這是可以理解的。

兩組房客中間，沒有租金收入的空窗期，有時一個月，有時長達半年以上，這是當包租公之前，沒有預期到的。

然而，沒預期到的，還不只如此。

不是每次出租，都有美好回憶

房客多了，總會遇到形形色色不同的人。有準時交租金的，自然也有經常遲交的。我們後來就遇到一次，非常不愉快的出租經驗。

該房客在合約初期，就經常遲交房租。有時會透過他的兄弟姊妹，幫忙代繳房租。但是一次、兩次之後，家人也不想再幫他了。

除此之外，還很難聯絡到人。打電話，不接；去店裡看(就是我們租給他的房子)，沒開店；去他家裡按門鈴，明明裡面有燈光、有電視聲音，但就是沒人來應門。

幸好我們每次租房子，都不怕麻煩的簽訂合約。一年的租約到期時，這位拖欠租金的房客，仍然找不到人。後來真的沒辦法，爸媽只好拿著合約上法院。

這位一直避不見面的房客總算出現了。經過計算，扣除一開始支付的押金(兩個月房租)之外，房客還欠我們約8萬元的房租。該房客表示，他帳戶都沒錢，拿不出房租。法院就決定，把他店裡的電視與冷氣、冰箱等二手電器設備，判給我們房東，抵充欠繳的租金。

收不到租金，乾脆自住

有了這次非常麻煩又不愉快的經驗之後，為了怕再度遇到這種傷神費時的房客，爸媽便不打算再出租了。

這時房價還是沒上來，沒辦法賺價差賣掉。但房子空著也不是辦法，爸媽幾經深思之後，下了一個很重大的決定：搬過去自己住吧。

從小住公寓長大的我跟妹妹，一想到搬進這間透天厝之後，可以有更大的房間，都覺得既期待又開心。

臨大馬路，車多吵雜，晚上睡眠品質差

本來，我們跟奶奶一起住的公寓，是與商業區隔一條街的住宅區。走兩個路口就有便利商店，購物等生活機能都很充足。且晚上滿安靜的，生活品質很好。

搬到這個自己買的透天厝店面之後，生活更加便利。因為只要走一個路口就有便利商店，比以前住的還近。但是，有好也有壞，我們從此不再有安靜的環境了。

由於店面緊臨大馬路，不論白天晚上，總是有許多汽車、機車通行，製造大量的噪音與廢氣。尤其晚上11點、12點，要睡覺的時候，車輛呼嘯而過的聲音不時傳來，很怕吵的我，實在難以安穩入睡。

房貸還清，開酒慶祝

收回自住後，又過幾年，我跟妹妹都已經大學畢業。爸媽又存了一筆積蓄，便提前把房貸還清了。因為，那個年代的房貸利率，比現在2%到3%的低利率要高很多。儘早還清，比較能放鬆心情。

肩膀上的壓力終於卸下，我們在家簡單的慶祝一番。老爸買了一大盤生魚片與炒螺肉當下酒菜，還開了他喜歡的威士忌；我跟媽媽喝啤酒；身為我們家「唯一清流」滴酒不沾的妹妹則是喝果汁。

用最近幾年的流行語來說，大概就是「小確幸」吧。

在他人眼中看來，不是什麼特別豐盛的山珍海味。但重點不在食物，而是爸媽辛勤工作打拼一輩子，終於還清銀行房貸，100%擁有自己的房子了。這對我們家而言，是意義重大的。

一家人吃吃喝喝，慶祝這個特別的時刻。席間不知怎地聊到，如果當時直接買住宅區，只要500多萬，除了比現在的環境要安靜，還可以比店面省下400萬。都足夠全家環遊世界了呢！我們一家人自嘲地說著。

如果電話亭：投資房小虧100萬賣掉，換自住房還倒省300萬？

理性的想，如果決定不再出租，要收回自住時，真的沒辦法「賺」價差，其實打平或者虧一點點賣出，比如虧個50萬、100萬，用800萬總價賣掉，趕緊去買500萬的自住房，也省得多付400萬的房價呀(900萬減500萬=400萬)。

虧了100萬，但省下400萬的支出，算起來還倒賺300萬呢(-100萬+400萬=300萬)。

聽別人講，看著別人的買屋過程，大家都知道，應該如何做比較合理。但當自己就是那個「要賠錢賣出房子」的當事人時，行為就沒那麼理智了。畢竟，當局者迷，旁觀者清。在感情上，900萬買進的房子，要賠錢賣掉，怎麼捨得呢？

《進擊的巨人》動畫第一季第24集有句台詞，讓我印象深刻：「什麼都無法捨棄的人，什麼也改變不了。」

有時就是要「理智」勝過感情，做出常人無法做的決策，才能夠有更好的結果，不是嗎？

曾在書上讀過一段話：「聰明的人，是用別人的經驗當經驗。愚笨的人，是用自己的經驗當經驗。」以上所述，就是我們家買房用途混淆的經驗，給讀者朋友們參考參考囉。

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