房地產2-02：為什麼「先存指數」再買房?(2016年版)

(寫在前面：原本的文章，寫於2011年，在「無名小站」上發表。由於無名小站已經關閉，所以將舊文章整理，重新編排)

本文介紹，先存指數再買房子的理由。

你買進的房子，是資產，還是「負債」？

在上一篇文章中，我們討論了，有錢人做的和你不一樣：

年收入1,000萬以上的家庭，收入有60%是股利所得；年收入100萬以下的家庭，收入只有5%是股利所得。

《富爸爸窮爸爸》一書中也提到：

1.有錢人是買進資產：可以幫他創造「現金流入」的東西。比如穩定配息的股票，或者穩定收租金的出租房屋。

2.窮人只是花費：他就只是一直花錢、一直讓「現金流出」，所以沒有存款。

甚至有的人「透支消費」：動用信用卡循環利息滿足購物慾望，比如，刷卡10萬去買最大尺寸的電視，只繳每月最低應繳金額，一年後要額外支付15%的利息1萬多元，足夠再買一台小電視了。

3.中產階級呢？是買進「自以為資產」的「負債」。比如說，拿出大部分的積蓄去繳頭期款，然後貸款買房子。他以為買進了資產，事實上是買進了，「讓現金流出」(每月繳房貸) 的負債呀。

優先買進資產；減少(延後)買進負債

基於上述，我們應該「優先」買進，能創造「現金流入」的資產，「減少(延後)」買進，會造成「現金流出」的負資產(負債)。

比如說，你手上有100萬元，是打算買房子的頭期款，假如，先把這一筆錢，拿去指數化投資存指數，靠著每年創造「現金流入」(股息)，再滾入存零股，經過10年、20年後，你存指數的總市值，會比原始的頭期款「長大」很多(可能變成200萬或300萬)。

所以，存指數10年、20年後，你可以拿出更多的頭期款買房子，跟銀行貸款的金額減少(或根本不必貸款)，每月付的(房貸+利息)「少」了，等於是「減少」買進負資產(負債)。

如此一來，你就往《富爸爸》說的「有錢人」更接近一步囉。因為這樣的資金運用，是有效率的。

自住房：晚10年，越買越貴？

有人或許會質疑說：「慢著，10年過後，房子也會增值呀。晚10年買房，不就越買越貴？」

沒錯，房子跟股票一樣會增值。但是，根據統計，存指數「增值」的速度，勝過房地產增值速度。如果，10年後房價+50%，你的指數化投資市值+80%呢？

比如，單筆500萬，年化報酬6%複利，10年會變成900萬。等於增值80%〔(900萬-500萬)/500萬=80%］。

當你的「資產增加」速度，超過「房價上漲」速度， 對你的購買力而言，房價不算漲，而算是相對跌價呢!  

如果手上有個2、3億元，台灣哪間房子你住不起？看是要仁愛路上的帝寶，或者101大樓與北醫中間的信義之星，每間豪宅都任君挑選。

沒有買不到的房子，只要你的錢夠多。

(未完待續)

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房地產2-01：有錢人做的，和你不一樣(2016年版)

(寫在前面：原本的文章，寫於2011年，在「無名小站」上發表。由於無名小站已經關閉，所以將舊文章整理，重新編排)

本文介紹，有錢人的收入來源與理財行為，與我們一般人有何不同？

(以下節錄自2010年8月1日出刊的SMART智富月刊雜誌)

雜誌中寫到，根據財政部的資料顯示，年所得1,000萬以上家庭的所得，有60%來自股利所得，20%來自薪資所得，見下圖(1)(圖表可點擊放大)：

至於年所得100萬以下的家庭，股利所得只佔5%，薪資所得佔75%，見下圖(2)(圖表可點擊放大)：

或許有人會說，年所得100萬以下家庭，就是低所得、沒多的錢可投資，所以股利所得才只佔5%。

沒錯，這聽起來很合理。

但，有沒有可能是，因為他們沒有太多股利所得，才導致年度總所得100萬以下呢？

1,000萬所得的家庭，一年「薪資」所得，確實比100萬所得的家庭高很多，是他們的2.67倍(200萬/75萬=2.67)。

但是，差距更大的卻是「股利」所得，差了120倍(600萬/5萬=120)！

這就是《富爸爸窮爸爸》作者說的，有錢人買進、持有「資產」(能創造現金流入)。

難怪有錢人越有錢，而普通人繼續是普通人：因為沒持有太多股票，所以沒什麼股利。

因為沒股利，所以所得低。然後繼續沒持有太多股票。

因為沒有太多股票，自然繼續沒太多股利，繼續維持低所得。

如此，陷入了低所得的「惡性循環」。

(未完待續)

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房地產1-08最大謊言：房地產是火車頭產業？

本文介紹，「房地產是火車頭產業」究竟是真相或謊言。

(以下內容參考自：2014.08.22.呂紹煒專欄，最大謊言：房地產是火車頭產業。)

(一)產業「向後關聯」係數低於1，哪門子的火車頭？

台灣有個可以一講50年、欺騙了所有民眾、甚至政府官員的謊言，那就是「房地產是火車頭產業」。

看產業關聯表就知道，這顯然是謊言。

所謂火車頭產業，指的是它對其它產業乃至整體經濟的帶動效果明顯，這個產業繁榮，很容易擴及其它產業，因而讓整體經濟受惠；這是所謂的產業「向後關聯」高。

至於「向前關聯」是指其是否容易被其它產業帶動，一般都是以1為標準，超過1可定義為關聯性高，低於1則是關聯性低。

依照主計總處編列的產業關聯表顯示，房地產的產業關聯性明顯偏低，向後或向前的產業關聯係數都低於1，向後關聯係數只有0.5左右，這個數字跟一般人印象中沒落且已「無足輕重」的農業（0.67）、林業（048）差不多而已，這是哪門子的火車頭？

部份製造業的向後關聯係數都高於1，這才是真正能對整體經濟產生帶動效果的產業。電子、電腦等科技產業，向後關聯係數有1.3左右。甚至連不起眼的鋼鐵、其它金屬等產業，都達1.5。

(二)只有新屋能列入GDP，實際佔比僅1%多。

如果以對經濟成長的貢獻度看，就要看房地產對GDP（國內生產毛額）的影響了。

台灣每年房地產買賣移轉件數約35萬件左右，每年新蓋的房子大概在10萬件上下，如果以平均每戶千萬元計，新蓋房子交易市值算是1兆元，中古屋買賣算2.5兆，占台灣整體近16兆GDP的21%，因此重要性不言可喻。

事實上「沒那麼偉大」啦。

新蓋房子是可計入當年GDP中，但必須扣除所有的原料成本，只能算其產生的附加價值，大概只有1到2成，因此占GDP的比重大概只有1%多。

中古屋交易，因為只是過去已生產出的商品的所有權移轉，完全沒有多產生附加價值，因此這部份計入GDP的數字是：零。

雖然，房地產繁榮時，對相關產業（裝潢、土木包工業、家電等）是有帶動效果，但事實上其帶動效果並無特出之處，甚至低於大部份的製造業(詳見前述產業關聯係數)。

而其占GDP的比重亦遠低於其它製造業，稱其為「火車頭產業」，膨風了、過譽了。

(三)空屋過多，浪費龐大資源；房價過高，降低生活品質，減少民間消費

房地產吸收太多的資源(人力、物力、資金)，建商拚命蓋屋但社會卻無此需求(或有需求但買不起)，結果是空屋、爛尾樓林立。台灣的空屋估計85到100萬間，造成的浪費與資源錯置非常明顯且龐大。

甚至因高房價，把過多資金「鎖」進不動產，眾多的「屋奴」為了支付龐大的貸款，只能節衣縮食，既影響生活品質，又減少了民間消費。

業界爭相投入資金，其它產業關聯度更高的產業反而無人投資。最著名而典型的例子就是科技公司英業達老闆葉國一，作了一輩子科技產業，最後發現房地產「太好賺」而轉戰房地產。

他的名言是：「電子業是『茅山道士』（毛利率僅三％到四％），但土地放在那卻會幫你『白天也賺錢，晚上也賺錢』，相較之下，房地產太好做了。」

葉老闆好賺，但台灣產業與經濟卻是損失慘重。

因為葉國一原來從事的電子業的產業關聯係數是1.3，遠遠高於房地產的0.5，如果他把投資房地產的資金投資電子業，對台灣經濟的貢獻會更大。

回到主題，「房地產是火車頭產業」是真相或謊言呢？答案很明顯了。

(本文完)

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房地產1-07買房、租房以外的第三種居住選項：住宅合作社

本文介紹，買房與租房以外的第三種居住選項：住宅合作社。以瑞士、德國為例說明。

(以下參考自影片：文茜世界周報《瑞士人不買房子的故事》德國人不當屋奴，2013年)

瑞士的住宅合作社「Codha」

參加者只要繳1萬瑞士法郎(約32萬新台幣)的保證金，合作社會找專門配合的銀行貸款，並找建築師、建築團隊，自己蓋房子。蓋完之後，每月繳租金給合作社。

影片採訪的主角，住在45平方公尺(約13.5坪，1平方公尺=0.3坪)的房子，每月租金約1,000瑞郎(約3.2萬新台幣)。

而周邊一樣條件的房子，租金要2,500瑞郎。

註：瑞士的國民所得約8萬美元，等於平均月薪20萬新台幣，是台灣(2萬美元)的4倍。

月入20萬，只要拿16%的月薪(3.2萬/20萬=16%)，就能在瑞士租到13.5坪的房子。

拿台灣來對照，等於月入5萬的人，拿8千元(5萬*16%=8千)，就能租到13.5坪的房子。

(以下參考自影片：《視點31》德國人不愛磚頭 寧租樓不買樓，2014年)

德國的住宅合作社

從1867年第一個「住宅合作社」開始，現在的德國，有高達1/3房子是住宅合作社的型態。

住宅合作社，通常是由10幾戶到數十戶不等的參與者，參加一個「自己蓋房子」的專案計劃。他們會找住宅合作社協助，向政府買地，找特定銀行貸款，自己請建築師蓋房子。

住戶每月繳租金給合作社，取得房屋的「使用權」，但沒有「所有權」。雖然如此，但可以「租一輩子」，到身故之後，也可留給下一代繼續租用。

當房貸還清之後，負擔減少，這時繳的租金也會跟著減少，每月只要支付基本的水電費等，對住戶來說，是一大好處。

心得

瑞士與德國的經濟，靠「實質生產」，而不是炒房。國內的內需市場，人民不買房，省下來的頭期款、房貸、房租等，可以拿來提高生活品質：吃、喝、娛樂、文化等。

至於外銷市場呢？那就更加精彩了。

瑞士的鐘錶工藝，世界第一

以台灣最知名的勞力士為例，一支錶要價數十萬新台幣起跳，甚至上百萬元。瑞士製造的這類高單價精密產品，外銷到全世界，賺全世界「外國人」的錢。

德國的汽車、家電工藝，世界第一

國土幅員比瑞士更遼闊的德國，工業產品更多樣化。德國的民間企業資金，不去養地炒房，做那種無法外銷出去、只能賣給自己人的「內耗」產業。而是生產實質商品的產業，比如，汽車、家電、廚具。

汽車產品，如：保時捷(Porsche)跑車、雙B(BENZ、BMW)豪華轎車、奧迪(Audi)、福斯(VW)等國際知名品牌，都是德國製造的。

家電產品，如：百靈牌(BRAUN)的電鬍刀、電動牙刷，博世(BOSCH)的家電、電動工具機等。

廚具產品，如：雙人牌不鏽鋼刀具、鍋具，MWF鍋具，WOLL鍋具等。

以上舉例的高單價、高質感商品，不只賣給德國的本國人，更大量賣給全世界的「外國人」。這些工業產品，製作之精細、品質之優良，都是世界公認的品質保證，已經超越普通工業商品的範疇，稱之為藝術品都不為過。

台灣的房地產，自己人賣來賣去

討論過德國、瑞士之後，回來看看我們的「主要」產業：台灣的房地產呢？完全賺不到外國人的錢。買來賣去，還是自己人賣給自己人。

這些房地產相關行業，某種程度上，只是台灣島內「國力的虛耗」：把多數人(一般民眾)的錢，搬到極少數人(建商、房仲)的口袋而已。

然後呢？讓那些建商與房仲商，手上戴著瑞士進口的勞力士手錶。家中的車庫，停著德國進口的賓士、BMW豪華名車。

(本文完)

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